Abogados de sucesiones en Hialeah y Hialeah Gardens: cuando el único bien es la casa
Los abogados de sucesiones en Hialeah y Hialeah Gardens vemos casi siempre el mismo caso: falleció un familiar y la casa quedó a su nombre. Soy Jose M. Lorenzo, Jr., colegiado de Florida n.º 107002, y en Lorenzo Law llevo esos expedientes ante el condado de Miami-Dade, Undécimo Circuito Judicial. La consulta inicial no cuesta: (305) 224-6811.
Casi todos los casos de esta zona comparten la misma forma: no hay cuentas grandes ni inversiones, hay una casa. Eso cambia el orden de las peticiones, cambia qué exenciones se pierden y cambia cómo se paga el trámite.
¿Cómo elijo abogados de sucesiones en Hialeah o Hialeah Gardens?
Comprobando el número de colegiado antes de entregar documentos. Es público, lo tiene todo abogado habilitado en Florida y se verifica en un minuto.
El mío es el 107002 y figura en el directorio de The Florida Bar con el estado de la licencia al día. Atiendo en español y en inglés, y llevo el caso yo, no un asistente que traslada recados.
Hialeah y Hialeah Gardens son municipios distintos, pero el expediente de ambos se abre en el mismo sitio: la división de sucesiones del condado de Miami-Dade. Por eso los abogados de sucesiones de una y otra ciudad comparecen ante el mismo tribunal, con el mismo juez y los mismos plazos. La dirección física cambió hace poco, y conviene saberlo antes de salir de casa.
Dos cosas conviene pedir en esa primera conversación, aquí o en cualquier otro despacho:
- Que le expliquen qué vía procede antes de cobrarle nada, porque en un caso donde el único bien es la casa la diferencia entre la vía sumaria y la formal puede ser de varios miles de dólares.
- Que le entreguen por escrito el costo estimado y qué incluye, separando honorarios de gastos del tribunal.
¿Dónde queda hoy la ventanilla de sucesiones del condado?
En la suite 6.223 del Osvaldo N. Soto Miami-Dade Justice Center, 20 N.W. 1st Avenue, Miami, FL 33128. El edificio abrió el 10 de noviembre de 2025.
Buena parte de lo publicado en internet quedó desactualizado ese día y todavía manda a la gente a la sede anterior. Si va en persona, esa es la dirección vigente.
El centro lleva el nombre de un abogado cubanoamericano vinculado a la defensa de los derechos civiles. Los abogados presentamos por el portal electrónico estatal, pero dos documentos siguen entregándose en papel: el testamento original y el certificado de defunción.
La competencia territorial la fija el domicilio que tenía la persona fallecida, según el artículo 733.101. Quien vivía en Hialeah Gardens se tramita en Miami-Dade aunque los herederos vivan en otro estado o en otro país.
¿Alcanza la administración sumaria si la casa vale más de $150,000?
Con frecuencia sí, porque la vivienda protegida bajo homestead no cuenta para ese tope. Lo que se mide son los bienes sujetos a sucesión, descontando los exentos.
Es la confusión más cara de esta zona. Una familia con una casa de $342,000 y una cuenta de $5,000 asume que no califica para la vía corta, y no es así: si la casa se declara homestead, queda fuera del cómputo y lo que se mide son esos $5,000.
| Administración sumaria | Administración formal | |
|---|---|---|
| Tope | $150,000 en bienes no exentos, o pasados 2 años sin límite | lo que no encaje arriba |
| Norma | § 735.201 | § 733.202 y ss. |
| ¿Cuenta la casa con homestead? | No | — |
| Representante personal | no se designa | se designa, con cartas de administración |
Ese tope se duplicó con la reforma del capítulo 2026-57, en vigor desde julio pasado. La edición 2025 de los estatutos todavía publica el importe anterior por ser previa al cambio. Si le dijeron que su caso no calificaba antes de esa fecha, la respuesta puede ser distinta hoy.
¿En qué orden se piden la declaración de homestead y el permiso para vender?
Primero la declaración de homestead, después cualquier autorización de venta. Invertir ese orden es el error que más veces obliga a repetir el trámite.
La razón es sencilla: hasta que el juez declara que el inmueble era vivienda protegida, no está definido quién lo recibe ni con qué protección frente a acreedores. Una orden de venta dictada antes de esa declaración deja el título dudoso, y la aseguradora lo rechaza en el cierre.
El artículo 732.4015 restringe además a quién se puede dejar esa vivienda cuando hay cónyuge o hijos menores: el testamento no manda por encima de esa regla.
Mientras el expediente avanza, el representante personal tiene la posesión y la responsabilidad del inmueble conforme al artículo 733.607: mantener el seguro vigente, pagar los servicios y evitar que la propiedad se deteriore.
¿Qué pasa con los familiares adultos que ya viven en la casa?
Ocupar la casa y heredarla son cosas distintas. Quien vive allí no adquiere derechos por el hecho de haber cuidado al fallecido o de haber pagado recibos.
Eso desconcierta a muchas familias de Hialeah Gardens, donde es común que un hijo adulto conviva con los padres. Si la ley o el testamento reparten el inmueble entre varios, todos son copropietarios de una cuota indivisa; el que reside allí no puede excluir a los demás, y los demás tampoco pueden desalojarlo.
Lo que sí puede reclamar quien pagó de su bolsillo son las contribuciones documentadas —impuestos, seguro, reparaciones necesarias— al momento de repartir. Sin recibos, esa reclamación se sostiene mal.
¿Qué pasa si la familia sigue reclamando la exención de homestead después de la muerte?
El tasador puede cobrar cinco años de impuestos atrasados, con multa del 50 % anual e intereses del 15 %, y asegurarlo todo con un gravamen sobre la casa.
Está en el artículo 196.161 y se aplica con frecuencia, no es una amenaza teórica. En una ciudad cuyo ingreso per cápita ronda los $26,814, cinco años acumulados de impuestos, multas e intereses pueden superar el valor líquido que la familia esperaba repartir.
La mecánica que lo provoca es involuntaria. La exención del titular fallecido puede sostenerse el año del fallecimiento, y solo ese año. El nuevo titular tiene que presentar una solicitud propia antes del 1 de enero siguiente. Nadie avisa; el recibo simplemente sigue llegando igual y la familia supone que todo está en regla.
A eso se suma que el tope de Save Our Homes se reinicia con el cambio de titularidad, según el artículo 193.155(3): el inmueble se vuelve a tasar a valor justo el 1 de enero siguiente.
¿Cómo se hace un living trust y evita realmente la sucesión?
Transfiriendo los bienes al fideicomiso mientras usted vive. Un fideicomiso firmado pero vacío no evita nada: lo que quedó a nombre personal entra igual en el expediente.
Un fideicomiso revocable en vida (living trust) es un contrato que usted controla y puede modificar mientras tenga capacidad. Al fallecer, lo que esté dentro pasa a quien usted designó sin intervención del juez de Miami-Dade.
El fallo que veo una y otra vez es el mismo: se firma el fideicomiso y nunca se cambia la escritura de la casa. El documento existe, el inmueble sigue a nombre personal, y la familia termina abriendo sucesión igual, ahora con dos documentos que conciliar.
Para una vivienda hay una alternativa más simple que un fideicomiso completo: la escritura Lady Bird, que transmite la casa al beneficiario al fallecer el titular sin pasar por la corte, mientras el dueño conserva el derecho de venderla, hipotecarla o cambiar de beneficiario sin pedir permiso a nadie.
Ni el fideicomiso ni la escritura Lady Bird borran las deudas garantizadas. La hipoteca y los impuestos siguen atados al inmueble.
¿Cómo se paga el trámite cuando el caudal no tiene efectivo?
Con acuerdos escritos, no adelantando dinero personal a ciegas. Es la situación típica cuando el único bien es la casa y no hay cuentas de las que sacar.
El artículo 733.6171 fija la escala de honorarios que la ley presume razonable —$1,500 hasta $40,000 de inventario, $750 más entre $40,001 y $70,000, otros $750 hasta $100,000, y 3 % sobre el siguiente tramo— y admite expresamente pactar por escrito otra forma de calcularlos.
Tres caminos que funcionan en la práctica:
- Pactar por escrito el pago al cierre de la venta del inmueble, cuando la venta es el objetivo.
- Repartir el costo entre los herederos en proporción a lo que cada uno recibe.
- Usar la vía sumaria cuando procede, que es sustancialmente más barata que la formal.
Conviene no confundir honorarios con gastos. La tasa del tribunal, la publicación del aviso a acreedores del artículo 733.702 y las copias certificadas corren aparte y se pagan antes.
¿Puede un notario repartir la casa entre los hijos?
No. Sus facultades se limitan a dar fe de que una firma se estampó ante él y de que quien firmaba era quien decía ser. Nada más.
En Cuba, Colombia, Venezuela, México o Perú el notario es un jurista que da fe pública y en varios países tramita sucesiones sin juez. En Florida ese cargo no existe con esas facultades, y la diferencia sorprende a familias que llevan décadas aquí.
La legislatura previó el problema. Cuando un notario se publicita en un idioma que no es el inglés, el artículo 117.05(10) le exige incluir, en ambos idiomas, la advertencia de que carece de licencia para asesorar legalmente. Y ejercer sin esa licencia está tipificado como delito en el artículo 454.23.
Ningún documento notarial cambia el titular registral de una casa en Miami-Dade. Solo lo hace una orden del tribunal o una escritura firmada por quien tiene facultad acreditada.
Otras preguntas frecuentes de vecinos de Hialeah Gardens
¿Y si el testamento se firmó en Cuba o en otro país?
Suele valer si era válido allá y se otorgó ante dos testigos. El que no vale es el escrito a mano sin testigos, aunque fuera correcto en su país. Los documentos extranjeros necesitan autenticación y traducción certificada, y Cuba no es parte del Convenio de La Haya: ahí no sirve la apostilla, hace falta legalización consular.
¿Se puede vender la casa antes de terminar la sucesión?
Con autorización judicial y después de la declaración de homestead. Sin cartas de administración o sin orden de distribución no hay firma válida para la escritura.
¿Cuánto tarda?
La vía sumaria puede resolverse en semanas o pocos meses. La formal depende del plazo de acreedores de tres meses del artículo 733.702, que no se puede acortar.
¿Responden los hijos por las deudas del fallecido?
Con su propio patrimonio, no. Responde el caudal y hasta donde alcance. Además, el artículo 733.710 extingue casi todo reclamo de acreedor a los dos años del fallecimiento.
¿Qué pasa si uno de los herederos vive en Cuba y no puede viajar?
El trámite sigue adelante. Se le notifica formalmente y puede firmar lo que corresponda ante el consulado, con legalización consular en lugar de apostilla. Lo que sí conviene resolver temprano es la fianza, si a esa persona la designan representante personal, porque para residentes fuera de Estados Unidos el tribunal la exige.
¿Sirve un poder que firmó mi papá antes de morir?
No después del fallecimiento. Cualquier poder notarial, por amplio que sea, se extingue con la muerte de quien lo otorgó. Desde ese momento la única autoridad para actuar sobre los bienes nace de la corte.
Hable con abogados de sucesiones en Hialeah Gardens
Llame al (305) 224-6811. Revisamos la escritura, el recibo de impuestos y lo que haya del fallecido, y le digo qué vía corresponde. Sin costo.
Como abogados de sucesiones atendemos Hialeah, Hialeah Gardens y el resto del condado de Miami-Dade, y usted recibe el costo estimado por escrito antes de decidir nada.
Si quiere profundizar: cómo se tramita paso a paso una administración sumaria, qué cubre el derecho sucesorio de Florida y cómo se otorga un testamento válido en el estado. Municipios vecinos: Doral, Sweetwater y Miami Springs.
Autor: Jose M. Lorenzo, Jr., abogado. Colegiado de Florida n.º 107002. Lorenzo Law.
Última actualización: 6 de agosto de 2026.
Qué cambió: el límite de la administración sumaria pasó de $75,000 a $150,000 el 1 de julio de 2026 (capítulo 2026-57, Leyes de Florida).
Aviso legal: esta página es información general sobre la ley de Florida y no constituye asesoría legal para un caso concreto. Consultar esta página no crea una relación abogado-cliente.