Abogado de fideicomisos y sucesiones en Pembroke Pines, condado de Broward
Trabajo como abogado de fideicomisos y sucesiones en Pembroke Pines: preparo el fideicomiso antes y, cuando hace falta, presento el expediente después. Los casos de esta ciudad los resuelve el condado de Broward, materia asignada al Circuito Judicial Decimoséptimo. Me llamo Jose M. Lorenzo, Jr., colegiado de Florida n.º 107002, y en Lorenzo Law atiendo cada asunto de forma directa. La primera consulta no tiene costo: (954) 371-0402.
Esta ciudad se separa del resto del condado en un punto que decide casos. Pembroke Pines tiene la edad mediana más alta entre las ciudades grandes de Broward, 43.4 años, y un 20.0% de residentes de 65 años o más, por encima del 18.6% del condado. Un solo complejo, Century Village at Pembroke Pines, reúne aproximadamente 7,700 apartamentos restringidos a residentes de 55 años o más, levantados entre 1970 y 1995: cerca del 11.5% de las 66,797 unidades de vivienda que hay en el municipio.
¿Qué hace un abogado de fideicomisos y sucesiones?
Lleva dos cosas distintas: el expediente que se abre en la corte cuando alguien fallece, y el fideicomiso que se redacta antes para que ese expediente no haga falta.
Un fideicomiso revocable en vida (living trust) es un contrato. Usted transfiere sus bienes a ese contrato mientras vive, los sigue controlando, y al morir pasan a quien usted designó sin que un juez de Broward tenga que intervenir. Esa es toda la ventaja, y es real.
La trampa está en la palabra transfiere. Un fideicomiso solo protege lo que efectivamente se puso dentro. El error que más veo es el apartamento que quedó fuera:
- La escritura del condominio nunca se cambió a nombre del fideicomiso.
- La cuenta bancaria siguió a nombre personal, sin beneficiario designado.
- El fideicomiso se firmó hace doce años y nadie volvió a revisarlo tras una venta o una compra.
Cuando eso pasa, hay que abrir el caso igual, solo que ahora con dos documentos que conciliar en vez de uno. Y un fideicomiso tampoco cancela las deudas: las cuotas de la asociación siguen pegadas a la unidad, exista o no fideicomiso.
¿Cómo verifico a un abogado de testamentos cerca de mí?
Con el número de colegiado. Todo abogado habilitado en Florida tiene uno, es público, y basta buscarlo antes de entregar un solo documento.
El buscador de miembros de The Florida Bar muestra si la licencia está activa y si hay medidas disciplinarias. Mi número es el 107002. La consulta se atiende igual en español que en inglés.
Sobre la proximidad geográfica conviene deshacer un malentendido. Un despacho a diez minutos de su casa no aporta ventaja procesal alguna: el expediente se decide donde vivía la persona fallecida, y desde 2013 los escritos entran por el portal estatal en vez de por mostrador. Pesa mucho más que quien lleve el caso conozca los criterios internos de esta división, que no coinciden con los de Miami-Dade, y que ponga el presupuesto por escrito antes de que usted comprometa nada.
¿Qué debe hacer la familia durante la primera semana?
Solicite alrededor de diez copias del certificado de defunción con sello de la oficina emisora (death certificate), ubique el testamento original en papel y avise por escrito a la administración del condominio.
El testamento original corre con su propio reloj. Quien lo tenga guardado debe entregarlo al secretario de la corte dentro de los 10 días contados desde que se entera de la muerte, según el artículo 732.901 de los Estatutos de Florida (Fla. Stat. § 732.901). Es una obligación legal, no una formalidad que pueda esperar a que la familia se ponga de acuerdo.
Tres cosas que conviene evitar en esos primeros días:
- No liquide con dinero propio las cuotas atrasadas de la unidad. Primero hay que saber cuánto se debe y con qué fondos responde el caudal.
- No entregue el apartamento ni lo desocupe por presión de un comprador o de un familiar. Lo que hay adentro puede formar parte del inventario del expediente.
- No firme renuncias ni repartos privados mientras no esté claro qué procedimiento corresponde y quién tiene derecho a qué.
¿Ante qué corte y en qué dirección se presenta el expediente?
En la División de Sucesiones del Secretario de la Corte de Broward. Es la única sede del condado; no hay ventanilla satélite en ningún otro punto.
| Dirección | 201 S.E. 6th Street, Fort Lauderdale, FL 33301 |
| Piso y oficina | tercer piso, oficina 03150 |
| Teléfono | 954-831-7154 |
| Horario de ventanilla | lunes a viernes, 8:00 a 15:30 |
La competencia la fija el domicilio que tenía la persona fallecida, nunca el de quienes heredan. Lo dice el artículo 733.101 de los Estatutos de Florida.
Los expedientes se reparten entre tres despachos: la división 62J, a cargo del juez Kenneth L. Gillespie, juez administrativo de la materia; la división 61J, de la jueza Natasha DePrimo; y la división 60J, del juez Nicholas Lopane.
La presentación electrónica por myflcourtaccess.com es obligatoria para los abogados desde el 1 de abril de 2013. Dos piezas quedan fuera de esa regla y deben llegar impresas: el certificado de defunción y el testamento en su soporte original.
Esta división aplica además tres criterios propios que sorprenden a quien viene de otro condado:
- Fianza para el representante personal que viva fuera de Florida. En Broward es política uniforme de la división, no una decisión caso por caso. Además, el artículo 733.304 solo admite representante personal no residente si es cónyuge, hermano o hermana, tío o tía, sobrino o sobrina, hijo o padre adoptivo, pariente en línea recta de sangre, o cónyuge de alguno de ellos.
- La determinación de homestead no se pide sola. Los jueces exigen plantearla dentro de una administración sumaria o formal ya abierta.
- Quedaron suprimidos el calendario de mociones y la agenda ex parte. Lo hizo la orden administrativa 2021-49-PRC, y hoy los asuntos sin controversia salen por el sistema de gestión de casos.
¿Puede un notary public de Florida entregar los bienes sin pasar por la corte?
No. El notary public de Florida solo verifica identidad y presencia al firmar; carece de las facultades que ejerce un notario en América Latina.
Allá el notario protocoliza, da fe pública y en varios países tramita una sucesión entera sin juez. En Florida ese cargo no existe: ningún sello notarial abre un expediente, cambia el título de un apartamento ni libera el saldo de una cuenta.
De esa confusión salen tres consecuencias que veo repetirse en familias hispanohablantes:
- Creer que un testamento notariado ya es válido por serlo. La validez en Florida depende de otra cosa: el artículo 732.502 pide documento escrito, firmado por el testador al final, y suscrito por dos testigos que firmen ante el testador y ante ellos mismos. El notario no interviene en ese requisito. Sí puede autorizar la declaración jurada de autoprueba, el self-proving affidavit del artículo 732.503, que es voluntaria y ahorra rastrear testigos años después.
- Confiar en un texto manuscrito sin testigos. Ese documento, llamado holográfico, carece de efecto en Florida aunque fuera impecable en el país donde se redactó, por disposición del artículo 732.502(2).
- Presentar un papel notariado ante la asociación de condominio. La administración no aprueba el traspaso de la unidad con eso: pide la orden judicial o las cartas de administración que acrediten quién puede firmar.
¿Quién paga las cuotas de condominio que el fallecido dejó pendientes?
Quien recibe la unidad responde junto con el titular anterior. Así lo establece el artículo 718.116(1)(a), con responsabilidad solidaria por las cuotas vencidas antes del traspaso.
La deuda viaja pegada al apartamento. Si la unidad acumuló doce meses de cuotas más una derrama, quien reciba el título carga con ese saldo frente a la asociación. Por eso la primera cifra que se averigua en Century Village no es el precio del apartamento, sino la deuda con la asociación. En un municipio donde el precio mediano de las viviendas habitadas por sus propietarios ronda los $439,500 (ACS 2020–2024, cinco años), dos años de mora deciden si la familia conserva o vende.
El caudal tampoco deja de generar cargos mientras el expediente avanza. Las cuotas del mes siguen emitiéndose, y alguien tiene que atenderlas para que la asociación no inicie cobro.
¿Cuánto puede cobrar la asociación por el estoppel y en cuántos días debe entregarlo?
Diez días hábiles y hasta $250 en el supuesto ordinario. Ese plazo y ese tope salen del artículo 718.116(8), que también fija los recargos.
En el estoppel certificate la asociación declara cuánto adeuda la unidad al día de emisión, y esa declaración la obliga frente a terceros. Pídalo apenas se abre el caso, nunca en vísperas de un cierre.
| Concepto | Regla vigente | Base legal |
|---|---|---|
| Entrega del estoppel certificate | 10 días hábiles desde la solicitud | § 718.116(8) |
| Costo ordinario | tope de $250 | § 718.116(8) |
| Versión urgente, en 3 días hábiles | tope de $350 | § 718.116(8) |
| Recargo cuando la unidad tiene saldo | $150 adicionales | § 718.116(8) |
| Cuota por traspaso, por solicitante | máximo $150 | § 718.112(2)(k) |
| Estudio de reservas de integridad estructural | exigible en edificios de tres o más pisos habitables | § 718.112(2)(g) |
| Presupuestos adoptados desde el 31 de diciembre de 2024 | los propietarios no pueden votar para renunciar ni reducir esas reservas | § 718.112(2)(g) |
| Inspección de hito (milestone inspection) | edificios de tres o más pisos habitables, a los 30 años y en adelante cada 10 | § 553.899 |
La cuota de traspaso del artículo 718.112(2)(k) tiene su propio límite: $150 por solicitante, y solo si el reglamento de la asociación la autoriza. Cuando el cobro supera cualquiera de estos topes, hay una discusión que dar antes de firmar.
¿Puede quedarse a vivir un heredero menor de 55 años?
Heredar el apartamento y poder ocuparlo son cuestiones separadas. Century Village at Pembroke Pines está reservado a residentes de 55 años o más, y esa restricción no se levanta con la muerte del propietario.
La comunidad queda en 13460 S.W. 10th Street, Pembroke Pines 33027: cerrada, solo condominios, con un club social de 135,000 pies cuadrados. Su condición de comunidad para adultos mayores vive en los documentos de la propiedad, que obligan también al nuevo titular.
Un hijo de 46 años puede terminar como dueño registral sin derecho a mudarse. Las salidas realistas son tres, y el reglamento de la asociación manda sobre las tres:
- Vender la unidad a un comprador que cumpla el requisito de edad, previa aprobación de traspaso.
- Arrendarla, cuando los documentos de la comunidad permitan el arrendamiento y bajo las condiciones que ellos impongan.
- Conservarla asumiendo las cuotas mensuales sin habitarla, decisión que rara vez conviene si el caudal no tiene liquidez.
Antes de elegir, lea la declaración de condominio y confirme por escrito con la administración cómo se documenta el cambio de titularidad.
¿Cómo golpean al caudal el estudio de reservas y la inspección de hito?
Encarecen el sostenimiento del apartamento y pueden desatar derramas mientras el expediente sigue abierto. Los edificios de Century Village se construyeron entre 1970 y 1995, de modo que ya superaron los 30 años.
Antes de nada, confirme la altura del edificio: ambas obligaciones alcanzan solo a las edificaciones de tres o más pisos habitables. Si la unidad está en un edificio de dos plantas, ninguna de las dos aplica, y conviene saberlo antes de calcular nada.
El artículo 553.899 ordena la inspección de hito a los 30 años de edad del edificio y su repetición cada 10 años; en zonas costeras la autoridad local puede adelantarla a los 25.
El artículo 718.112(2)(g) exige el estudio de reservas de integridad estructural en edificaciones de tres o más pisos habitables. Y hay un cambio que altera el cálculo de cualquier heredero: para los presupuestos adoptados a partir del 31 de diciembre de 2024, los propietarios ya no pueden votar para renunciar a esas reservas ni para reducirlas. Antes se posponían con una votación en asamblea; ahora no.
Traducido al caso: la cuota mensual tiende a subir y una derrama aprobada durante el trámite se vuelve gasto del caudal. Solicite a la administración el presupuesto vigente y la última inspección antes de decidir.
¿Qué procedimiento corresponde, la administración sumaria o la formal?
Depende del valor de los bienes sujetos a sucesión y del tiempo transcurrido. La vía sumaria llega hasta $150,000 sin contar bienes exentos, o pasados dos años del fallecimiento, sin tope.
| Administración sumaria | Administración formal | |
|---|---|---|
| Cuándo procede | hasta $150,000 en bienes no exentos, o transcurridos más de 2 años del fallecimiento, en cuyo caso no hay tope | cualquier caso que no encaje en la sumaria |
| Norma aplicable | Fla. Stat. § 735.201 | Fla. Stat. § 733.202 y ss. |
| Representante personal | no se designa | se designa y recibe Letters of Administration (cartas de administración) |
| Aviso a acreedores | no se abre el plazo trimestral | 3 meses desde la primera publicación, o 30 días desde la notificación a un acreedor conocido, lo que ocurra al final (§ 733.702) |
| Escenario típico en condominio | unidad sin deuda relevante y pocas cuentas | mora con la asociación, derrama impugnada o venta del inmueble |
Reforma de 2026. El tope de la administración sumaria subió a $150,000 en bienes no exentos por el capítulo 2026-57 de las Leyes de Florida, con vigencia desde el 1 de julio de 2026, que reformó el artículo 735.201. La cifra anterior era $75,000. La Corte Suprema del estado ajustó las reglas 5.025, 5.425 y 5.530, y hoy la regla 5.530(a)(7) menciona $150,000. Dato honesto para quien vaya a comprobarlo: la edición 2025 de los estatutos publicada por la Legislatura todavía muestra la cifra vieja, porque es anterior a la reforma; por eso los enlaces de esta página apuntan al texto de la reforma.
La misma ley subió de $10,000 a $20,000 el límite de la disposition without administration sin testamento (artículo 735.304).
Hay un plazo que ningún acuerdo familiar modifica. El artículo 733.710 extingue prácticamente cualquier reclamo de acreedor cumplidos dos años desde la muerte, y la corte no tiene facultad para prorrogarlo.
Otras preguntas frecuentes de familias en Pembroke Pines
¿Hace falta abrir el caso si lo único que quedó es el apartamento?
En la mayoría de las situaciones, sí. Ningún acuerdo entre parientes modifica por sí solo el título registral, y la asociación tampoco reconoce a un titular nuevo sin respaldo judicial.
¿Cómo se le llama en Florida a este servicio?
Las consultas llegan escritas de muchas formas: abogado de herencias, abogado de sucesiones, o abogados expertos en herencias y testamentos. Describen la misma tarea, que es llevar el expediente ante la corte estatal. Lo que importa es quién firma los escritos y comparece ante la división asignada.
¿Se puede usar la frase abogado especialista en herencias?
Sí, con una condición. La regla 4-7.14 del colegio de abogados de Florida permite los términos especialista y experto cuando el abogado está certificado por el colegio, o cuando puede acreditar objetivamente esa afirmación por su formación, capacitación, experiencia o dedicación sustancial a esa materia. No tengo la certificación en Wills, Trusts and Estates Law, y prefiero describir lo que hago antes que apoyarme en un rótulo.
¿Cuánto cuestan los honorarios en un caso de Florida?
El artículo 733.6171 fija sobre el valor de inventario una escala de referencia que se presume razonable: $1,500 por los primeros $40,000; $750 adicionales en el tramo de $40,001 a $70,000; $750 más de $70,001 a $100,000; y 3% del siguiente tramo de $900,000, con porcentajes menores por encima del millón. Esa misma norma admite pactar por escrito otro cálculo.
Soy heredero y vivo fuera del país. ¿Tengo que viajar?
Normalmente no para la tramitación. La fianza sí habrá que constituirla en caso de que la corte lo designe representante personal, por el criterio de no residentes que rige aquí.
¿Se puede vender el apartamento con el caso abierto?
Con autorización judicial. La orden de venta en Broward debe consignar cuatro elementos: descripción legal del inmueble, precio pactado en el contrato, valor de mercado declarado y certificación de que la operación se hizo entre partes independientes.
Hable con un abogado de fideicomisos y sucesiones
Llame al (954) 371-0402. Reviso los documentos del condominio y del caudal y le explico qué vía corresponde, sin costo.
Trabajo casos de Pembroke Pines y del resto del condado de Broward. En esa llamada usted recibe el costo estimado por escrito antes de decidir nada, y sin compromiso de contratar.
Para seguir leyendo: cómo funciona la administración sumaria paso a paso, el panorama de sucesiones en todo el estado y la guía de testamentos bajo la ley de Florida. Municipios contiguos: Davie, Weston y Plantation.
Autor: Jose M. Lorenzo, Jr., abogado. Colegiado de Florida n.º 107002. Lorenzo Law.
Última actualización: 5 de agosto de 2026.
Qué cambió: el límite de la administración sumaria pasó de $75,000 a $150,000 el 1 de julio de 2026 (capítulo 2026-57, Leyes de Florida).
Aviso legal: esta página es información general sobre la ley de Florida y no constituye asesoría legal para un caso concreto. Consultar esta página no crea una relación abogado-cliente.
Si su objetivo es evitarle a su familia el proceso judicial de sucesión, vea también nuestra guía sobre el fideicomiso en vida en Florida y el paso que casi nadie completa: financiarlo correctamente.