Abogado de herencias en Pembroke Pines: sucesiones en Broward y condominios heredados
Si busca un abogado de herencias en Pembroke Pines, el primer paso es identificar qué bienes necesitan una sucesión (lo que en inglés se llama probate), quién puede actuar y en qué condado se presenta el expediente.
Vivir en Pembroke Pines como heredero no basta para que la sucesión se abra en Broward: importa el domicilio que tenía la persona fallecida y, en ciertos casos, dónde dejó bienes. Jose M. Lorenzo, Jr., abogado de Lorenzo Law, explica en español qué vía corresponde, qué documentos reunir y qué pesa en un apartamento heredado en Century Village u otro condominio: cuotas, estoppel, inspecciones del edificio y restricciones de edad.
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Consultas en español o inglés, por teléfono o videollamada; reuniones en Fort Lauderdale o Coral Gables con cita previa.
Vaya directo a: Primera semana · Dónde se presenta · Sumaria o formal · Costos · Condominio · Century Village · Preguntas frecuentes
Según su situación: si su familiar acaba de fallecer, empiece por la primera semana; si heredó un apartamento, por el condominio; si el testamento lo nombra albacea, por el alcance del trabajo; si la familia no se pone de acuerdo, por los desacuerdos; si quiere saber costos, por las tarifas.
Sucesiones en Pembroke Pines y Broward · Condominios heredados y Century Village · Tarifas fijas publicadas · Atención en español
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Respuesta corta. Cuando fallece una persona que estaba domiciliada en Pembroke Pines, la sucesión se presenta en el condado de Broward, ante el Circuito Judicial Decimoséptimo; Pembroke Pines no tiene un tribunal de sucesiones propio. Si la persona vivía en otro condado o fuera de Florida, la regla cambia. En un condominio heredado, además del título, hay que controlar las cuotas que siguen llegando, el estoppel certificate, las inspecciones del edificio y las reglas de la asociación.
| Dónde se presenta | Si la persona estaba domiciliada en Pembroke Pines, en Broward: Secretario del Tribunal (Clerk), división de sucesiones y tutelas, en Fort Lauderdale. Si vivía en otro condado o fuera de Florida, se revisa otra regla. Dónde se presenta |
|---|---|
| Qué vía | Administración sumaria si los bienes sujetos a administración en Florida, sin contar los exentos, no superan $150,000, o si pasaron más de dos años desde la muerte, con las demás condiciones de la ley; si no, administración formal. Sumaria o formal |
| Quién atiende | Jose M. Lorenzo, Jr. (Florida Bar No. 107002), abogado individual: quien atiende la primera llamada lleva el asunto que el despacho acepte. En español o inglés, por teléfono o videollamada. Verificar al abogado |
| Tarifas | Administración sumaria desde $3,975 y administración formal sin controversia desde $7,975, con la tasa de presentación, la publicación del aviso a acreedores y las copias certificadas incluidas. El presupuesto puede aumentar según el patrimonio y se confirma por escrito antes de empezar. Costos |
| Cuánto tarda | En la sumaria, Jose procura terminar en uno a dos meses desde la contratación (un objetivo, no una garantía); muchas administraciones formales sin controversia toman de seis meses a un año. Plazos |
| Condominio | Las cuotas no se detienen con la muerte del propietario. El estoppel certificate informa lo que se debe, cuesta hasta $299 en el caso ordinario y vale 30 días (35 si se envía por correo ordinario). Estoppel |
| Century Village | Comunidad para mayores de 55 años: heredar un apartamento y poder vivir en él son cuestiones distintas, que dependen de los documentos de la asociación. Century Village |
| Primer paso | Localice el testamento original (quien lo tenga debe depositarlo dentro de los 10 días siguientes a saber del fallecimiento), proteja la vivienda y no pague deudas con dinero propio ni firme renuncias antes de saber qué vía corresponde. Primera semana |
¿Necesita administrar una herencia, resolver una disputa o planificar?
Antes de revisar documentos, conviene definir qué relación tiene usted con la persona fallecida y qué necesita conseguir. Ser heredero, beneficiario, representante personal (albacea) o fiduciario sucesor no da las mismas facultades. El acuerdo de representación identifica al cliente y el trabajo contratado; no se presupone que un abogado represente a toda la familia.
Situaciones frecuentes y trabajo que corresponde
| Situación | Trabajo que debe evaluarse | Documento o hecho que cambia la vía |
|---|---|---|
| Bienes a nombre del fallecido que no pasan por otro mecanismo | Administración sumaria o formal: identificar bienes, interesados, acreedores y las órdenes necesarias | Escrituras, saldos, beneficiarios designados, fecha de la muerte y testamento |
| El testamento lo nombra albacea (representante personal) | Petición de administración, nombramiento por el tribunal y cartas de administración; representación del albacea en el expediente | Testamento original, elegibilidad del nombrado y, si vive fuera de Florida, su parentesco |
| Existe un fideicomiso y hay que actuar después del fallecimiento | Revisar la autoridad del fiduciario sucesor, los bienes del fideicomiso y su relación con la sucesión | Instrumento completo, modificaciones, títulos y constancia de aceptación del cargo, si existe |
| La persona vivía fuera de Florida y dejó un apartamento o una casa en Pembroke Pines | Sucesión auxiliar (ancillary) en Florida u otra vía según el título; se cotiza según el asunto | Expediente abierto en el otro estado o país, escritura y testamento |
| Se cuestiona el testamento, la actuación del albacea o de un fiduciario, o una distribución | Evaluación separada de la controversia y de sus plazos; no queda incluida en una administración sin oposición | Avisos recibidos, fecha de notificación, expediente y comunicaciones |
| La persona está viva y quiere organizar sus bienes | Planificación patrimonial: testamento (desde $675) o plan de fideicomiso en vida (desde $2,500), y documentos complementarios | Documentos actuales, bienes, beneficiarios y objetivos familiares |
| El problema principal es cerrar una compraventa, obtener un seguro de título o reclamar excedentes de una venta fiscal | Lorenzo Law no ofrece esos servicios; deben distinguirse del trabajo sucesorio | Contrato, asunto registral o aviso de venta fiscal |
Una deuda de condominio o la intención de vender no obligan, por sí solas, a escoger la administración formal. Tampoco una herencia pequeña garantiza una vía sencilla cuando hay títulos incompletos, acreedores o desacuerdos. Si surge una disputa, se revisan los conflictos de interés, el alcance y los honorarios antes de asumir la representación.
¿Qué tipo de abogado se encarga de una herencia?
Un abogado admitido en Florida que lleva sucesiones: se le llama abogado de herencias, abogado de sucesiones, abogado de derecho hereditario o abogado de probate (en inglés, probate attorney). Representa normalmente al representante personal, es decir, al albacea, y lo guía en el expediente: petición, avisos, inventario, reclamaciones, distribución y cierre. Un heredero que quiere información o no está de acuerdo con la administración puede contratar a su propio abogado. Para el panorama general de procedimientos y derechos, consulte la guía de herencias en Florida; esta página se concentra en Pembroke Pines, en el condado de Broward y en los condominios heredados. Si los bienes estaban en un fideicomiso en vida, administrar el fideicomiso es un encargo distinto de la sucesión, aunque muchas personas buscan a un mismo abogado de fideicomisos y sucesiones para los dos.
En algunos países se habla de la legalización de un testamento o de un juicio sucesorio testamentario; en Florida, ese trámite es la sucesión (probate), y a los abogados que lo llevan también se les llama abogados testamentarios o sucesorios.
¿Es necesario un abogado para hacer la sucesión?
En la administración formal, el representante personal debe estar representado por un abogado admitido en Florida, salvo que siga siendo el único interesado en la sucesión, o salvo que el propio representante personal sea un abogado admitido en Florida. Por eso, hacer la sucesión uno mismo, sin abogado, rara vez es posible cuando hay más de un heredero. Ese requisito no convierte al abogado del representante personal en abogado de cada heredero.
¿Es lo mismo albacea que representante personal?
Albacea es la persona que el testamento designa para cumplirlo: en muchos países, ser albacea (o albacea testamentario) significa reunir los bienes, pagar las deudas y entregar a cada heredero lo suyo, lo que también se llama ejecución testamentaria. En Florida, esa función la cumple el representante personal, y la persona propuesta en el testamento no tiene autoridad hasta que el tribunal la nombra representante personal y se expiden las cartas de administración. Quien busca «albacea en inglés» encontrará executor en muchos estados, pero el término legal de Florida es personal representative. Sus facultades comienzan con el nombramiento (artículo 733.601). La diferencia entre un heredero y un albacea es esa: el heredero recibe bienes; el albacea, como representante personal, los administra para todos, y puede ser o no heredero a la vez.
¿Qué debe hacer la familia durante la primera semana?
Empiece por proteger la vivienda, localizar los documentos y guardar los avisos que lleguen. No necesita resolver toda la sucesión esa semana, pero algunos plazos pueden comenzar antes de contratar a un abogado.
- Localice el testamento original y sus codicilos. Quien tenga su custodia debe depositarlo ante el secretario del tribunal competente dentro de los diez días siguientes a recibir información del fallecimiento. Depositarlo no abre por sí solo la administración ni nombra al representante personal (artículo 732.901).
- Solicite las copias certificadas del certificado de defunción que necesiten las instituciones involucradas. Pregunte qué versión exige cada destinatario; no hay un número de copias que sirva para todos los casos.
- Reúna la escritura, los estados de cuenta y los datos de los beneficiarios designados. No use contraseñas, tarjetas ni un poder notarial del fallecido para mover bienes: el poder termina con la muerte, y la autoridad para actuar se revisa antes. Vea qué pasa con la cuenta bancaria de un fallecido.
- Si hay un condominio, comunique el fallecimiento a la administración y pida el estado de cuenta, el presupuesto, las cuotas extraordinarias aprobadas y los requisitos para reconocer a la persona autorizada. Informar del fallecimiento no equivale a transferir el título.
- Guarde los avisos judiciales, las cartas de cobro y los sobres con fechas. Indique desde el primer contacto si existe un plazo, una demanda o una venta propuesta.
Antes de pagar deudas con dinero propio, consulte qué debe pagarse, con qué fondos y si podría haber reembolso; pagar deudas fuera del orden legal puede hacer responsable a quien paga. Eso no significa ignorar las cuotas, el seguro o los avisos urgentes. No vacíe ni entregue el apartamento, no reparta bienes y no firme renuncias bajo presión sin aclarar derechos y facultades. Documente el estado de la vivienda y los gastos indispensables.
Gráfico: la primera semana después de un fallecimiento
¿Dónde se abre la sucesión: Broward u otro condado?
La regla principal es el domicilio que tenía la persona fallecida en Florida. Si no tenía domicilio en este estado, la ley contempla el condado donde estén sus bienes; si no tenía domicilio ni bienes aquí, el condado donde resida un deudor suyo. El domicilio del heredero y el lugar donde ocurrió la muerte no sustituyen ese análisis (artículo 733.101).
Por ejemplo, una hija que vive en Pembroke Pines puede tener que tramitar en Miami-Dade la sucesión de un padre domiciliado allí. En cambio, un apartamento en Broward de alguien domiciliado fuera de Florida exige revisar los bienes locales y cualquier expediente abierto en otra jurisdicción. Son ejemplos orientativos, no decisiones sobre un caso particular.
Pembroke Pines, Pembroke Park y las ciudades vecinas
Pembroke Pines está en el suroeste del condado de Broward, junto a Miramar, Cooper City, Southwest Ranches, Davie, Weston y Hollywood. Pembroke Park es otra ciudad, más pequeña, también en Broward; si la persona vivía allí, vea la guía de herencias en Pembroke Park. Para las ciudades vecinas hay guías propias: herencias en Weston, herencias en Plantation, herencias y testamentos en Cooper City, herencias y testamentos en Southwest Ranches y planificación de testamentos en Davie. En el este del condado, la guía de herencias en Dania Beach explica la cuenta del banco y el dinero no reclamado. La guía de herencias en Fort Lauderdale cubre el condado de Broward en conjunto.
Presentación, originales y seguimiento
Cuando corresponde Broward, el expediente se presenta en la División de Sucesiones y Tutelas (Probate and Guardianship) del Secretario del Tribunal de Broward. Los abogados presentan los documentos electrónicamente. Para el testamento, el Secretario indica que el abogado primero lo presenta por el portal y, tras la aceptación, envía el original. No confunda una copia electrónica con la entrega del original.
Recursos oficiales de Broward
| Recurso | Dato publicado |
|---|---|
| Oficina de Sucesiones y Tutelas del Secretario | Central Courthouse, West Building, 201 S.E. 6th Street, Fort Lauderdale, FL 33301; tercer piso, oficina 03150 |
| Teléfono de la oficina de sucesiones del Secretario (no del despacho) | 954-831-7154 |
| Horario publicado | Lunes a viernes, de 8:00 a. m. a 3:30 p. m., excepto feriados; confírmelo antes de ir |
| Procedimientos de la división | La página de sucesiones del Circuito Decimoséptimo reúne procedimientos locales, listas de comprobación (checklists) y formularios inteligentes (smart forms) |
| Búsqueda de expedientes (probate records) | La búsqueda de casos en línea del Secretario permite buscar por nombre |
| Tasas de presentación (filing fees) | El Secretario publica sus tasas y costos, incluidas las de sucesiones y tutelas; en las tarifas fijas de Lorenzo Law la tasa de presentación ya está incluida |
Los procedimientos locales publicados por el Circuito Decimoséptimo distinguen la presentación, las listas de comprobación y el envío de propuestas de órdenes; el abogado debe comprobar las instrucciones de la división asignada. El manual, actualizado en octubre de 2023, describe la fianza para representantes personales no residentes y no admite peticiones aisladas para determinar el homestead: esa determinación se pide dentro de una administración. Debe leerse junto con la ley vigente y las instrucciones actuales; no todas sus cifras históricas siguen vigentes.
¿Cómo saber si ya se abrió una sucesión en Broward?
Busque el nombre de la persona fallecida en la búsqueda de casos en línea del Secretario de Broward. Si aparece un expediente de sucesión, el registro muestra el número del caso y sus actuaciones; con eso se puede saber si ya hay un representante personal nombrado y quién lo representa. Cualquier persona interesada que quiera recibir aviso antes de que se admita un testamento o se nombre a un representante personal puede presentar una advertencia (caveat); sin embargo, la advertencia de un acreedor solo puede presentarse después del fallecimiento y no impide, por sí sola, que el tribunal nombre al representante personal antes de notificarle (artículo 731.110). Si no aparece nada, puede que la sucesión no se haya abierto o que se haya abierto en otro condado.
¿Corresponde administración sumaria o formal?
La administración sumaria puede estar disponible si el valor de los bienes sujetos a administración en Florida, menos los bienes exentos de las reclamaciones de acreedores, no supera $150,000, o si han pasado más de dos años desde el fallecimiento. Si hay testamento, no debe ordenar la administración conforme al capítulo 733. La norma comprende sucesiones de residentes y de no residentes (artículo 735.201).
Comparación: administración sumaria y administración formal
| Punto de decisión | Administración sumaria | Administración formal |
|---|---|---|
| Autoridad para actuar | Se solicita una orden; en esta vía no se nombra un representante personal ni se expiden cartas | El tribunal nombra al representante personal y expide las cartas de administración |
| Bienes y documentos | Hay que identificar los bienes, los beneficiarios y la distribución solicitada | Permite una administración continuada por el representante, con sus deberes y controles |
| Acreedores | Hay que investigar a los acreedores y atender las obligaciones aplicables; existe la publicación opcional de un aviso | Búsqueda, publicación, notificaciones y plazos según las circunstancias |
| Tarifa fija de Lorenzo Law | Desde $3,975, con costos incluidos | Sin controversia, desde $7,975, con costos incluidos |
| Qué puede cambiar la decisión | Testamento, valor no exento, fecha de la muerte, títulos, acreedores y necesidad de autoridad | Los mismos hechos, además del trabajo continuado y de las controversias que deban tratarse |
Los artículos 735.206 y 735.2063 impiden tratar la sumaria como una vía libre de trabajo con acreedores. En la administración formal, el plazo ordinario para reclamaciones se relaciona con tres meses desde la primera publicación del aviso o treinta días desde la notificación al acreedor correspondiente, el que termine después, sujeto a las reglas y excepciones del artículo 733.702.
El límite general de dos años del artículo 733.710 tiene excepciones; no significa que toda hipoteca, gravamen o reclamación desaparezca. Tampoco el vencimiento de un plazo de acreedores cierra automáticamente la sucesión.
El límite de $150,000 sustituyó al anterior de $75,000 con la reforma de 2026. Algunas páginas informativas, incluso oficiales, todavía muestran la cifra anterior. Para una decisión concreta, se revisa la norma vigente y su aplicación a la fecha del fallecimiento y al expediente. Vea también la guía detallada de administración sumaria (en inglés).
Otras vías limitadas para bienes muebles
El artículo 735.304 contempla ciertos casos sin testamento, después de más de un año del fallecimiento y sin administración pendiente en Florida. Además de los bienes exentos previstos por la norma, el valor no exento no puede superar la suma de $20,000 más los gastos funerarios preferentes y los gastos médicos y hospitalarios razonables y necesarios de los últimos sesenta días de la última enfermedad. Exige una declaración jurada, investigación de acreedores, previsión de pagos y las notificaciones aplicables. No es una vía para transmitir un inmueble.
Si la persona no estaba domiciliada en Florida pero dejó aquí un apartamento o una casa, puede hacer falta una sucesión auxiliar (ancillary administration) en Florida, además del trámite del lugar donde vivía (artículo 734.102). Se cotiza según el asunto.
Gráfico: administración sumaria o formal
Vea el gráfico «¿Administración sumaria o formal?» (abre la imagen completa)
¿Cuánto tarda una sucesión en Broward?
Depende de la vía y de los hechos. En una administración sumaria, Jose procura terminar en uno a dos meses desde la contratación y empieza en cuanto se le contrata; es un objetivo, no una garantía. Muchas administraciones formales sin controversia toman de seis meses a un año.
En la administración formal, el período de reclamaciones de acreedores dura, por regla general, tres meses desde la primera publicación del aviso, y la distribución espera a que las reclamaciones se resuelvan. Alargan el trámite la búsqueda de herederos o documentos, un testamento cuestionado, la venta de un inmueble, una orden sobre el homestead o un patrimonio con bienes en otro estado o país. La guía cuánto dura una sucesión en Florida explica cada etapa.
¿Qué documentos debe reunir para la consulta?
No retrase el primer contacto por no tenerlo todo. Indique qué falta y quién puede tenerlo. Para pedir una cita basta con describir el asunto y cualquier plazo; después se acuerda el medio para compartir documentos sensibles.
Lista de documentos para una herencia en Pembroke Pines
| Documento o dato | Para qué sirve | Dónde suele encontrarse |
|---|---|---|
| Certificado de defunción y último domicilio | Fecha de la muerte, identificación y análisis del condado | Familia, funeraria o registro correspondiente |
| Testamento original, codicilos y constancia de depósito | Conocer las instrucciones, las versiones y la situación del original | Custodio, abogado que lo preparó o expediente judicial |
| Fideicomiso completo y modificaciones | Identificar fiduciarios, facultades y beneficiarios; una portada no basta | Fiduciario, archivos del otorgante o abogado que lo preparó |
| Escrituras y datos de titularidad | Distinguir bienes de la sucesión, del fideicomiso y otros mecanismos de transmisión | Archivos del propietario y Registros Oficiales de Broward |
| Estados de cuenta y designaciones de beneficiarios | Comprobar titularidad, saldos y quién puede solicitar el pago | Banco, aseguradora o administrador del plan |
| Lista familiar y datos de los interesados | Identificar cónyuge, descendientes, otros herederos y posibles conflictos | Familia, certificados y documentos judiciales |
| Documentos del condominio | Cuotas, cuotas extraordinarias, restricciones, inspecciones y liquidez necesaria | Asociación o administración del edificio |
| Recibo del impuesto de la propiedad y datos de homestead | Saber si la vivienda tenía exención y qué avisar al Tasador de Propiedades | Correo del fallecido o Tasador de Propiedades de Broward |
| Demandas, avisos y expediente existente | Reconocer plazos, peticiones previas y el alcance de una controversia | Tribunal, abogado anterior y correspondencia recibida |
| Documentos de otro estado o país | Valorar qué información o trámite adicional se necesita | Tribunal o profesional de la otra jurisdicción |
Explique también quién ocupa la vivienda, quién paga los gastos y si alguien pretende vender, retirar fondos o repartir bienes. No envíe números completos de cuentas, identificadores personales ni documentos privados por el formulario público. La representación puede requerir documentos adicionales, traducciones u otras verificaciones según el caso; no forman parte de la consulta inicial.
¿Cuánto cuesta una sucesión en Broward y qué incluye?
Con Lorenzo Law, la administración sumaria cuesta desde $3,975 y la administración formal sin controversia desde $7,975. Esas tarifas fijas incluyen la tasa de presentación del expediente, la publicación del aviso a acreedores y las copias certificadas. El presupuesto puede aumentar según las características del patrimonio, y se confirma por escrito antes de empezar.
Tarifas fijas publicadas
| Servicio | Tarifa | Qué incluye o cómo se fija |
|---|---|---|
| Administración sumaria | Desde $3,975 | Tasa de presentación, publicación del aviso a acreedores y copias certificadas |
| Administración formal sin controversia | Desde $7,975 | Tasa de presentación, publicación del aviso a acreedores y copias certificadas |
| Sucesión auxiliar (ancillary) | Se cotiza según el asunto | Presupuesto escrito antes de empezar |
| Litigio sucesorio (testamento, albacea, herederos) | Según los hechos | Honorarios contingentes o mixtos cuando corresponda, o tarifa fija para actuaciones concretas (una advertencia, una objeción o una petición); el litigio de fideicomisos no tiene tarifa fija |
| Testamento (planificación patrimonial) | Desde $675 por persona | Asesoría, redacción, firma supervisada, testigos, notario y declaración de autoprueba; el mismo precio para un testamento en papel o electrónico, firmado en persona o a distancia (en línea) |
| Plan de fideicomiso en vida | Desde $2,500 | La escritura de cada inmueble de Florida al fideicomiso cuesta $575 |
El acuerdo de representación explica qué peticiones y actuaciones comprende, los costos aplicables y qué trabajo requiere otro alcance. Las declaraciones de impuestos, una disputa, la administración de un fideicomiso o nuevos problemas de titularidad no se presumen incluidos. Lorenzo Law no ofrece cierres de compraventa, seguros de título, la impugnación o recuperación de propiedades vendidas por impuestos (tax deeds) ni reclamaciones de excedentes de esas ventas.
¿Cuánto cobra un abogado de herencias según la ley de Florida?
La escala del artículo 733.6171 es una presunción de remuneración razonable por los servicios ordinarios del abogado del representante personal en la administración formal; no es una tarifa obligatoria ni el precio del despacho. Contempla $1,500 hasta $40,000; $750 adicionales en cada uno de los dos tramos siguientes, hasta $70,000 y hasta $100,000; y después, 3 % sobre el valor que exceda de $100,000 hasta $1 millón. Hay tramos adicionales y reglas sobre la base de cálculo, los ingresos y los servicios extraordinarios, y se puede pactar otra forma de remuneración conforme a la ley. Por eso, a la pregunta de cuánto cobra un abogado por una sucesión o por un juicio sucesorio no hay una cifra única: compare siempre el presupuesto escrito y lo que incluye.
La comisión del albacea es otro pago
El representante personal puede cobrar su propia comisión, distinta de los honorarios del abogado: en la administración formal, una comisión que la ley presume razonable, de 3 % del primer millón del valor computable, con porcentajes menores por encima. Puede renunciar a ella (artículo 733.617). La guía de herencias en Miami Springs explica cómo se calcula esa comisión.
Solicite una consulta inicial gratuita. Solo la consulta inicial es gratuita; los honorarios y costos de la representación se acuerdan por separado y por escrito.
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Herencias con condominio en Pembroke Pines y Century Village
Un apartamento heredado exige, además del testamento y la escritura, revisar las cuotas, las cuotas extraordinarias, los informes del edificio y las restricciones de ocupación. Esa revisión decide si conviene conservarlo, alquilarlo o venderlo, y con qué dinero se pagan los gastos mientras avanza la sucesión.
En Pembroke Pines hay muchas comunidades de condominio, entre ellas Century Village at Pembroke Pines: una comunidad para personas de 55 años o más, con numerosos edificios y varias asociaciones de condominio. Las preguntas de esta parte valen para cualquier condominio; las de Century Village se explican aparte. Para condominios heredados en la costa, vea la guía de testamentos y herencias en Surfside.
Qué pedir a la asociación y cuándo
- En la primera semana: el estado de cuenta de la unidad, el presupuesto vigente, las cuotas extraordinarias aprobadas, los avisos de cobro y los requisitos para reconocer a la persona autorizada.
- Antes de decidir qué hacer con el apartamento: la declaración de condominio, el reglamento y las reglas sobre edad, alquiler y aprobación de nuevos ocupantes; el estudio de reservas y los informes de inspección del edificio.
- Cerca de la venta o del traspaso: el estoppel certificate, que vale 30 días (35 si se envía por correo ordinario), para no pagarlo dos veces.
Gráfico: el apartamento heredado durante la sucesión
Vea el gráfico «El apartamento heredado durante la sucesión» (abre la imagen completa)
¿Quién paga las cuotas del condominio pendientes y las que siguen llegando?
La muerte del propietario no elimina las cuotas. El artículo 718.116(1)(a) establece la responsabilidad del propietario de la unidad y la responsabilidad conjunta con el titular anterior por las cuotas vencidas antes del traspaso, con las reglas y excepciones de la norma. Ser heredero designado no debe confundirse con haber adquirido ya el título.
Pida el saldo detallado de las cuotas de condominio (en algunos países, cuotas condominales), las cuotas extraordinarias aprobadas, los avisos de cobro y los gravámenes registrados. Separe lo que se debía antes del fallecimiento, lo que se genera durante la administración y lo que deberá asumir quien adquiera la unidad. Si las cuotas quedan sin pagar, la asociación puede registrar un gravamen (lien) sobre la unidad y, con los requisitos de la ley, ejecutarlo. La existencia de homestead no equivale a borrar todos los gravámenes de la asociación.
El apartamento puede seguir generando cuotas de mantenimiento, seguro y otros gastos mientras avanza la sucesión. Antes de conservarlo o venderlo, prepare una estimación de liquidez con los documentos reales: cuota mensual por los meses previstos, cuotas extraordinarias aprobadas, seguro y servicios. No pague ni prometa un reparto suponiendo que el valor de mercado es dinero disponible.
¿Qué es el estoppel certificate y cuánto cuesta en 2026?
El estoppel certificate (también llamado estoppel letter, HOA estoppel letter o certificado de estoppel) es la constancia en la que la asociación declara lo que adeuda la unidad. El plazo ordinario de entrega es de diez días hábiles, y su vigencia ordinaria es de treinta días, o treinta y cinco si se entrega por correo ordinario (artículo 718.116(8)).
En una herencia lo suele pedir el representante personal, el abogado o la compañía de títulos cuando hay una venta o un traspaso a la vista. No conviene pedirlo sin considerar la fecha de uso: si vence antes del cierre, habrá que pedir y pagar otro. No es un balance permanente: las cuotas siguen corriendo después de emitido.
Límites de cargos por estoppel y traspaso
| Concepto | Límite |
|---|---|
| Preparación y entrega ordinaria del estoppel certificate (estoppel fee) | Hasta $299 |
| Entrega urgente dentro de tres días hábiles | Hasta $119 adicionales |
| Unidad con importes vencidos | Hasta $179 adicionales |
| Cargo de traspaso del condominio, si está autorizado y procede | Hasta $184 por solicitante, con las reglas de agrupación familiar aplicables |
Montos base fijados por ley —certificado de estoppel hasta $250, entrega acelerada $100 adicionales y unidad morosa $150 adicionales (§ 718.116(8)), y cargo de traspaso hasta $150 por solicitante, con agrupación familiar (§ 718.112(2)(k))— que el DBPR ajusta cada cinco años según el Índice de Precios al Consumidor y publica, redondeados, en su sitio web; las cifras del cuadro reflejan esos montos ya ajustados.
Los límites ajustados aparecen en la publicación oficial de DBPR (División de Condominios). Son cargos de la asociación, no honorarios del abogado. No confunda el recargo urgente con el costo total. El cargo de traspaso es distinto del estoppel y no autoriza cualquier cobro por el mero fallecimiento; pida su fundamento en los documentos de la asociación y en la ley (artículo 718.112).
¿Puede vivir, alquilar o vender el apartamento heredado en Century Village?
Heredar y poder ocupar una vivienda son cuestiones distintas. En una comunidad con restricción de edad, como Century Village at Pembroke Pines, hay que comprobar la declaración de condominio, las reglas de esa asociación y los requisitos de ocupación, alquiler y aprobación antes de decidir. El nombre del conjunto no sustituye esos documentos.
La excepción federal para viviendas destinadas a personas de 55 años o más tiene requisitos propios; no crea un derecho automático de todo heredero menor de 55 años a ocupar una unidad, ni lo prohíbe en todos los casos (42 U.S.C. § 3607(b)).
Preguntas para la asociación de Century Village
- Edad y ocupación (age requirements): pregunte qué edad deben tener los ocupantes, si existen excepciones y qué restricciones se aplican a los menores de edad. Solicite la respuesta por escrito y la disposición correspondiente de los documentos vigentes de esa asociación.
- Alquiler: pregunte si se permite arrendar, desde cuándo, si existe un período previo de ocupación por el propietario y qué solicitud, entrevista o aprobación se exige a los inquilinos. Confírmelo por escrito con la asociación del edificio.
- Aprobación: si la asociación de condominio aprueba o revisa a un nuevo propietario u ocupante, y qué documentos pide cuando la unidad se transmite por herencia.
- Cuentas: el estado de cuenta de la unidad, las cuotas de la asociación (HOA fees), las cuotas extraordinarias aprobadas y los cargos de la comunidad que corresponda pagar.
- Documentos: la declaración de condominio, el reglamento (bylaws) y las reglas (rules and regulations) vigentes del edificio, que puede pedir a la asociación o a la oficina de administración de la comunidad.
Ejemplo hipotético: una hija de 46 años puede recibir derechos sobre una unidad y necesitar revisar por separado si puede mudarse, alquilarla o venderla. Las opciones habituales son tres, y los documentos de la asociación mandan sobre las tres:
- Vender la unidad a un comprador que cumpla los requisitos, con la aprobación que exija la asociación.
- Alquilarla (rentarla), cuando los documentos de la comunidad lo permitan y bajo sus condiciones.
- Conservarla y asumir las cuotas mensuales sin habitarla, lo que requiere calcular las cuotas y la liquidez disponible.
Antes de poner un apartamento heredado en venta o para rentar en Century Village, confirme quién tiene autoridad para firmar el contrato o el arrendamiento (vea vender durante la sucesión) y qué aprobaciones exige la asociación para el comprador o el inquilino. Antes de elegir, lea la declaración de condominio y confirme por escrito con la administración cómo se documenta el cambio de titularidad. Lorenzo Law no ofrece cierres de compraventa; el trabajo es la sucesión y la autoridad para firmar.
¿Cómo afectan las inspecciones, las reservas y las cuotas extraordinarias?
Una inspección, una reparación pendiente o una cuota extraordinaria (en inglés, special assessment; en algunos países se dice derrama) pueden cambiar el costo de mantener el apartamento. Antes de decidir, pida el presupuesto vigente, el estudio de reservas, los informes de inspección y las actas que aprueban cobros. Un precio de venta estimado no revela esas obligaciones.
Conviene distinguir tres asuntos:
- Programa local de seguridad de edificios (BSIP). La Ciudad de Pembroke Pines exige inspeccionar los edificios cubiertos, entre ellos los residenciales de varios pisos, al cumplir 25 años, y después cada 10 años. Un ingeniero o arquitecto con licencia revisa la estructura y la instalación eléctrica. Compruebe el expediente y el aviso del edificio concreto.
- Inspección estatal de hito (milestone inspection). El artículo 553.899 la regula para determinados condominios y cooperativas residenciales de tres o más pisos habitables. Su regla general de 30 años tiene supuestos de 25 años, transiciones y otras condiciones, y no sustituye al programa local.
- Estudio de reservas de integridad estructural (structural integrity reserve study, SIRS). El artículo 718.112(2)(g) usa sus propios criterios y excepciones. La financiación de las reservas tiene restricciones y también excepciones legales, incluidas determinadas pausas o reducciones para reparaciones; no es correcto afirmar que nunca pueden reducirse.
No concluya que un edificio queda libre de toda obligación por tener dos plantas o por la edad general del conjunto. Pida las fechas, la clasificación y los informes de ese edificio, y confirme su situación con la asociación y con la información de DBPR sobre inspecciones y SIRS. La revisión jurídica de una sucesión no sustituye la evaluación técnica de un ingeniero o un arquitecto.
Gráfico: tres revisiones distintas del edificio
Vea el gráfico «Tres revisiones distintas del edificio» (abre la imagen completa)
¿Se puede vender el apartamento durante la sucesión?
A veces, sí, pero solo quien tenga autoridad puede venderlo, y esa autoridad depende de la vía. No hay que esperar un tiempo fijo desde la muerte. Si el inmueble forma parte de la administración y el testamento da al representante personal un poder para vender, el representante puede venderlo sin autorización judicial previa una vez nombrado. Si no hay testamento, o el testamento no da ese poder, la venta requiere que el tribunal la autorice o la confirme (artículo 733.613).
La vivienda homestead protegida sigue otro camino: la propiedad pasa a quienes la reciben por ley o por testamento válido al fallecer; una orden judicial que determine su condición de homestead confirma quién la recibió y suele ser necesaria para cerrar la venta, aunque no existe una secuencia única para toda vivienda. Ser heredero no basta para firmar la venta de todo el inmueble.
Si se pide una orden en Broward, deben cumplirse las instrucciones vigentes de la división, incluidas las condiciones aplicables al inmueble y al producto de la venta. Conserve el contrato, la descripción legal y los datos de valoración para la revisión, y pida el estoppel certificate cuando la fecha de cierre esté cerca. El cierre lo lleva la compañía de títulos o el abogado de cierre que elijan las partes; la representación sucesoria de Lorenzo Law no incluye ese servicio. La guía cómo vender una casa heredada en Florida explica el resto del recorrido, incluida la venta entre hermanos.
¿Qué pasa con una casa homestead en Pembroke Pines?
Fuera de los condominios, gran parte de Pembroke Pines son casas unifamiliares. Cuando el principal bien es la casa, primero se revisa la escritura: si estaba solo a nombre del fallecido, a nombre de los dos cónyuges, de un fideicomiso o con una escritura Lady Bird, y si era su vivienda principal (homestead). Después, quién la recibe, quién puede firmar y qué necesita la compañía de títulos.
La protección de la vivienda familiar, conocida como homestead, puede afectar quién recibe la casa, las restricciones para dejarla por testamento y su tratamiento frente a los acreedores. La exención que aparece en el recibo de impuestos lleva el mismo nombre, pero no resuelve por sí sola esas cuestiones. Si la casa era la vivienda principal protegida y el fallecido deja cónyuge o hijos menores, no puede dejarse libremente por testamento (artículo 732.4015); la excepción permite dejarla al cónyuge si no hay hijos menores. Cuando no hay una disposición válida y el fallecido deja cónyuge y descendientes, el cónyuge recibe normalmente un usufructo vitalicio y los descendientes la nuda propiedad, salvo que el cónyuge elija, dentro de los seis meses siguientes a la muerte, quedarse con una mitad indivisa en plena propiedad (artículo 732.401). Un apartamento de condominio también puede ser homestead.
El impuesto de la propiedad después de la muerte
La exención de homestead (homestead exemption) no continúa automáticamente al morir el dueño: exige tener título y residencia permanente al 1 de enero, y el nuevo dueño o residente debe solicitar su propia exención antes del 1 de marzo (artículo 196.031 y artículo 196.011). Avise del fallecimiento al Tasador de Propiedades de Broward (Broward County Property Appraiser). Al cambiar de dueño, la vivienda se revalora a su valor justo el 1 de enero siguiente y el tope acumulado de Save Our Homes se pierde, salvo las excepciones de la ley: entre ellas, la transmisión al cónyuge sobreviviente, a los hijos menores por ministerio de ley, a un residente permanente que dependía del dueño y ciertos casos de cotitulares con derecho de supervivencia (artículo 193.155). La guía en inglés sobre el homestead en la sucesión de Florida desarrolla estas reglas.
¿Cuándo evita la sucesión un fideicomiso en vida?
Un fideicomiso revocable puede permitir que los bienes correctamente transferidos a él se administren sin pasar por la sucesión judicial. Firmarlo no transfiere automáticamente todos los bienes: hay que revisar títulos y designaciones. Tampoco elimina todo posible litigio o reclamo.
En una sucesión, el abogado ayuda a identificar el procedimiento, preparar las peticiones y orientar al cliente sobre los bienes, avisos, deudas y la distribución. La preparación de un fideicomiso en vida y su administración después del fallecimiento son trabajos distintos, con su propio alcance; la administración del fideicomiso puede coincidir con una sucesión si quedaron bienes fuera de él. Un fideicomiso solo evita la sucesión para los bienes que efectivamente se transfirieron a él. Los descuidos más comunes son estos:
- La escritura del condominio nunca se cambió a nombre del fideicomiso.
- La cuenta bancaria siguió a nombre personal, sin beneficiario designado.
- El fideicomiso se firmó hace años y nadie volvió a revisarlo después de una venta o una compra.
Si quedó un bien fuera del fideicomiso, hay que revisar cómo se transmite; puede requerir una sucesión aunque exista un testamento que deje el remanente al fideicomiso. Las obligaciones de la asociación no desaparecen porque cambie la forma de titularidad. Consulte la explicación de The Florida Bar sobre fideicomisos revocables y, para la planificación, la guía de fideicomiso en vida en Florida.
¿Es válido en Florida un testamento sin notario?
Puede serlo. Un testamento ordinario de Florida exige las formalidades de firma o reconocimiento y de testigos que establece el artículo 732.502; el notario no es uno de esos requisitos. Notariarlo no corrige automáticamente una ejecución defectuosa. La declaración jurada de autoprueba del artículo 732.503 es un mecanismo distinto, que evita localizar a los testigos años después.
Tampoco todo documento manuscrito es inválido por estar escrito a mano: importan las formalidades. La ley excluye ciertos testamentos ológrafos y orales y contiene reglas para instrumentos firmados por no residentes y por militares. Lleve el documento completo y explique dónde y cómo se firmó. La guía de testamentos en Florida desarrolla estas diferencias.
¿Puede un notary public entregar los bienes de una herencia?
No. El nombramiento como notary public de Florida no otorga por sí solo facultades de abogado ni autoridad para administrar una sucesión. Un profesional puede tener ambas credenciales, pero un sello notarial no sustituye el título, la designación de beneficiario ni la orden judicial que corresponda. No debe confundirse este cargo con las funciones de un notario en otro país (artículo 117.05). Para una cuenta o un apartamento, primero se identifica el mecanismo de transmisión: no todos los bienes requieren cartas de administración y no toda asociación exige el mismo documento. Vea qué hace un notario público en Florida.
¿Cómo verificar a un abogado de herencias antes de contratarlo?
Compruebe en el directorio de miembros de The Florida Bar que está admitido en Florida y revise su historial disciplinario; pregunte quién sería el cliente, quién llevará el asunto día a día, qué procedimiento se evaluará y qué incluye exactamente el presupuesto, y pida la explicación de honorarios y gastos por escrito.
A la pregunta de cómo puedo saber si un abogado es bueno o malo, el perfil del directorio no da una calificación, pero sí si está habilitado para ejercer en Florida. Muchas personas buscan un «abogado especialista en herencias», «abogados expertos en herencias y testamentos» o el «mejor abogado de herencias». En Florida, un abogado no puede anunciarse como certificado («board certified») salvo que esté certificado conforme al Plan de Certificación de Florida de The Florida Bar (que incluye el área de Wills, Trusts and Estates Law), por un programa de certificación acreditado por la American Bar Association o por The Florida Bar, o por el colegio de abogados de otro estado cuyo programa aplique normas razonablemente comparables; además, no puede afirmar ser «especialista» o «experto» salvo que esté así certificado o pueda verificar objetivamente la afirmación con base en su formación, capacitación, experiencia o participación sustancial en esa área (Regla 4-7.14). Consulte la orientación de The Florida Bar sobre publicidad y compruebe la licencia y cualquier certificación declarada en su directorio de abogados. Esta página no atribuye a Jose M. Lorenzo, Jr. una certificación ni usa esas palabras para describirlo.
Si está comparando abogados de herencias y testamentos para un asunto de Pembroke Pines, pregunte también si el abogado con quien habla será quien lleve el caso, y no elija solo por la cercanía de la oficina: el condado lo decide el domicilio que tenía el fallecido en Florida o, si no vivía en Florida, el lugar donde dejó bienes, no la dirección del despacho. En Lorenzo Law, Jose M. Lorenzo, Jr. ejerce como abogado individual: el abogado que atiende la primera llamada lleva el asunto que el despacho acepte.
Quién atiende en Lorenzo Law
| Dato | Detalle |
|---|---|
| Abogado | Jose M. Lorenzo, Jr., Florida Bar No. 107002, admitido en Florida en 2013 |
| Formación y trayectoria | Licenciatura en Contabilidad y Finanzas y título de Derecho de Florida International University; pasante judicial (judicial intern) de la jueza Maria M. Korvick en la División de Sucesiones del Undécimo Circuito Judicial durante su último año de Derecho; cerca de una década como asistente legal (paralegal) en sucesiones y litigios antes de ser admitido |
| Idiomas | Español e inglés. Jose explica los documentos en español; los documentos del expediente se redactan en inglés, y una traducción completa o un intérprete, si se necesitan, los contrata el cliente |
| Cómo se atiende | Por teléfono o videollamada en toda Florida; reuniones con cita previa en Fort Lauderdale (12 SE 7th St., Suite 701) y Coral Gables (2850 Douglas Rd., Suite 303); oficina principal en Kissimmee. No hay oficina en Pembroke Pines |
| Teléfono | (305) 224-6811; Jose atiende personalmente la primera llamada |
| Tarifas publicadas | Administración sumaria desde $3,975; administración formal sin controversia desde $7,975, con costos incluidos. Costos |
Para solicitar la consulta no necesita revelar su situación migratoria. Antes de enviar documentos completos, pida el medio adecuado para compartirlos.
¿Qué pasa si el heredero vive fuera de Florida o fuera del país?
Muchas comunicaciones y revisiones pueden hacerse a distancia. La necesidad de comparecer, firmar documentos o asistir a una audiencia depende del expediente y de las instrucciones del tribunal. Vivir fuera de Florida no impide heredar.
Si además pretende ser representante personal, se revisan su elegibilidad y los requisitos de fianza: vivir fuera de Florida no hace que cualquier familiar pueda ser representante personal, porque debe cumplir las categorías y requisitos del artículo 733.304. La fianza del representante es una cuestión del expediente, distinta de cualquier cobertura del despacho. Lorenzo Law ofrece firmas a distancia por notarización en línea cuando el documento lo permite.
Si el heredero vive en otro país (lo que muchas personas llaman herencias internacionales), vea la guía de herencia en Florida para extranjeros. Lorenzo Law no ejerce en Puerto Rico ni en otros países; explica el efecto en Florida.
¿Qué pasa si los herederos no están de acuerdo o uno de ellos vive en la casa?
Es una pregunta frecuente: qué pasa si uno de los herederos vive en la casa y los demás quieren vender o alquilar. Un desacuerdo no se resuelve con una mudanza ni con un cambio de cerradura. Primero se identifica si el inmueble forma parte de la administración, quién tiene autoridad y qué derechos tiene cada heredero; después se busca un acuerdo de compra, una venta acordada o, si no hay acuerdo, el procedimiento que corresponda.
¿Puede el albacea sacar de la casa a un heredero que vive en ella?
Depende de si la casa forma parte de la administración. El representante personal tiene derecho a tomar posesión de los bienes de la sucesión cuando hace falta para administrarlos (artículo 733.607), pero la vivienda protegida (homestead) tiene reglas propias: el representante personal solo está autorizado —no obligado— a tomar posesión de ella para conservarla, asegurarla y protegerla cuando no esté ocupada por una persona que parezca tener un interés en ella, y únicamente mientras se determina su condición de homestead; no puede venderla ni administrarla como los demás bienes de la sucesión (artículo 733.608). Si la casa no era homestead y el testamento o el tribunal lo permiten, el albacea puede necesitar la posesión para conservarla, alquilarla (rentarla) o venderla; el heredero que la ocupa no se convierte en dueño exclusivo por vivir en ella. Cuando los herederos ya son copropietarios y no se ponen de acuerdo, el camino suele ser un acuerdo de compra o la acción de partición (en inglés), no un desalojo improvisado.
Si lo que se discute es el testamento, vea cómo impugnar un testamento en Florida; los plazos pueden ser cortos desde que se recibe un aviso. Para la venta entre hermanos, la guía vender una casa heredada en Florida explica las opciones. Por lo general, un mismo abogado no puede representar a la vez a herederos con intereses directamente opuestos, salvo que cada cliente afectado dé su consentimiento informado por escrito y la regla lo permita, y nunca cuando implique sostener una posición adversa entre ellos en el mismo proceso ante el tribunal. Antes de aceptar un asunto en disputa se revisan los conflictos de interés, y los honorarios del litigio se acuerdan por separado.
¿Hay impuesto a la herencia en Florida?
No. Florida no cobra un impuesto estatal a la herencia ni al patrimonio de la persona fallecida (Constitución de Florida, artículo VII, sección 5). Por eso, a la pregunta de cuánto se puede heredar sin pagar impuestos en Florida, no hay un límite estatal. Lo que puede subir después de heredar una vivienda es el impuesto local de la propiedad, que es otra cosa, y si se vende, puede haber un impuesto federal sobre la ganancia.
Quien hereda una vivienda en Pembroke Pines normalmente no paga impuesto sobre la renta por lo que recibe, aunque sí pueden tributar las cuentas de retiro heredadas, los alquileres y la ganancia si después vende el inmueble. El impuesto federal sobre el patrimonio existe, pero para ciudadanos y personas domiciliadas en Estados Unidos solo afecta a patrimonios muy grandes; el monto exento lo fija la ley federal —15 millones de dólares para 2026— y se ajusta cada año por inflación para quienes fallezcan después de 2026 (el IRS publica la cifra ajustada). Las declaraciones de impuestos del fallecido y del patrimonio pueden requerir un contador y no se incluyen automáticamente en el trabajo de la sucesión. Si el fallecido o el heredero no residían en Estados Unidos, las reglas fiscales federales pueden ser distintas y conviene revisarlas con un contador o asesor fiscal. La guía en inglés sobre el impuesto a la herencia en Florida amplía el tema.
Otras preguntas de familias en Pembroke Pines
¿Hace falta abrir una sucesión si solo quedó el apartamento?
Depende del título y del mecanismo de transmisión. Hay que examinar si estaba a nombre exclusivo del fallecido, en un fideicomiso, sujeto a un derecho de supervivencia o a otra disposición válida. La condición de homestead también puede exigir un análisis y órdenes específicas. Un acuerdo familiar no sustituye por sí solo los documentos necesarios para acreditar la titularidad.
¿Es lo mismo un abogado de herencias que un abogado de sucesiones?
Son expresiones que suelen usarse para buscar ayuda tras un fallecimiento; en Florida también se dice probate. La planificación de un testamento, la administración judicial de una herencia y una impugnación no son trabajos idénticos; describa qué necesita para que el alcance quede claro.
¿Cuánto cobra un abogado de herencias en Pembroke Pines?
Cada abogado fija sus honorarios. Lorenzo Law publica tarifas fijas: administración sumaria desde $3,975 y administración formal sin controversia desde $7,975, con la tasa de presentación, la publicación del aviso a acreedores y las copias certificadas incluidas. El presupuesto puede aumentar según el patrimonio, se confirma por escrito antes de empezar, y una sucesión auxiliar o un litigio se cotizan por separado.
¿Necesito un abogado con oficina en Pembroke Pines?
No hace falta. Quien busca un «abogado de herencias cerca de mí» o un «abogado de sucesiones cerca de mí» suele pensar en la distancia, pero el condado donde se presenta la sucesión lo decide el domicilio que tenía el fallecido en Florida o, si no vivía en Florida, el lugar donde dejó bienes, no la dirección del despacho, y los escritos se presentan por vía electrónica. Jose M. Lorenzo, Jr. atiende por teléfono o videollamada y se reúne con cita previa en Fort Lauderdale o Coral Gables; no tiene oficina en Pembroke Pines.
¿Responden los hijos por las deudas del fallecido?
En general, no con su propio dinero. Las deudas del fallecido se pagan con los bienes de la sucesión, en el orden que fija la ley, antes de repartir lo que queda, y esa es una de las tareas centrales del albacea. Si los bienes no alcanzan, los herederos normalmente no responden personalmente, salvo que hayan firmado la deuda o sean codeudores, tengan otra obligación personal de pago o la ley disponga otra cosa. Pero una hipoteca sigue pesando sobre la casa aunque la herede otra persona, y las cuotas de la asociación siguen ligadas a la unidad del condominio. La casa homestead protegida tiene, en general, protección frente a la mayoría de los acreedores del fallecido, con excepciones como la hipoteca y los impuestos de la propiedad. Antes de pagar con dinero personal o repartir fondos, revise las reclamaciones y su tratamiento: pagar deudas fuera del orden legal puede hacer responsable a quien paga.
¿Tienen los hijos una parte de la herencia que no se les puede quitar?
Florida no tiene herederos forzosos ni una «legítima» como la de muchos códigos civiles de América Latina: los hijos adultos no tienen una parte que no se les pueda quitar por testamento, aunque el homestead y la porción electiva del cónyuge tienen límites propios. Por eso una persona puede, en general, dejar toda su herencia a un solo hijo por testamento, siempre dentro de esos límites. A quien pregunta cómo se llama la herencia que no le pueden quitar, la respuesta en Florida es que esa protección corresponde sobre todo al cónyuge (la porción electiva y el homestead) y a los hijos menores frente a la casa homestead, no a los hijos adultos. Una excepción importante: un hijo nacido o adoptado después de hacerse el testamento y no previsto en él (hijo preterido) puede recibir la parte que le habría correspondido sin testamento, salvo las excepciones de la ley (artículo 732.302).
¿Quién hereda si no hay testamento (sucesión intestada)?
Si no hay testamento, la ley fija quién hereda: es la respuesta a quién le toca la herencia y quién tiene prioridad en una sucesión intestada. Cada estado de Estados Unidos tiene su propia ley; estas son las reglas de Florida. Si el fallecido no deja descendientes, el cónyuge sobreviviente recibe toda la herencia, aunque el cónyuge tenga hijos de otra relación. Si el fallecido deja descendientes, el cónyuge recibe toda la herencia solo cuando todos esos descendientes también lo son del cónyuge y el cónyuge no tiene otros descendientes; en los demás casos el cónyuge recibe la mitad. Si no hay cónyuge sobreviviente, la herencia pasa a los descendientes del fallecido; y si tampoco hay descendientes, pasa a los demás parientes en el orden que fija la ley (primero el padre y la madre, luego los hermanos y los descendientes de hermanos fallecidos, y así sucesivamente) (artículos 732.102, 732.103 y 732.104). La guía qué pasa si no hay testamento en Florida desarrolla cada caso.
Ejemplos de herencia sin testamento en Florida
| Situación familiar del fallecido | Quién hereda según la ley de Florida |
|---|---|
| Casado, y todos los descendientes del fallecido lo son también del cónyuge, que no tiene otros descendientes (herencia con esposa e hijos) | El cónyuge recibe toda la herencia |
| Casado, con descendientes, y alguno de ellos no es descendiente del cónyuge, o el cónyuge tiene otros descendientes | El cónyuge recibe la mitad; los descendientes del fallecido, la otra mitad, por estirpes |
| Casado, sin descendientes (matrimonio sin hijos) | El cónyuge recibe toda la herencia, aunque tenga hijos de otra relación |
| Viudo, divorciado o soltero, con hijos (herencia de padres a hijos) | Los descendientes reciben toda la herencia, por estirpes: la parte de un hijo que murió antes pasa a sus propios descendientes |
| Sin cónyuge ni descendientes | Los padres; si no hay, los hermanos y los descendientes de hermanos fallecidos, y después otros parientes en el orden de la ley |
Si fallece uno de los padres y el otro sigue casado con él, se aplican las filas de las personas casadas. La casa homestead tiene reglas propias (vea la casa homestead), y los bienes con beneficiario designado o con derecho de supervivencia no se reparten por estas reglas.
¿Puede un nieto reclamar la herencia de su abuelo?
Puede, en ciertos casos. Sin testamento, la parte que corresponde a los descendientes se reparte por estirpes, de modo que los descendientes de un hijo premuerto reciben la parte que le habría correspondido a ese hijo (artículo 732.104). Si hay testamento, manda lo que este disponga, con las reglas de la ley para los legados a descendientes fallecidos.
¿Existe en Florida la declaratoria de herederos?
No con ese nombre. En Florida, quién hereda se reconoce dentro del procedimiento de sucesión: en la orden de administración sumaria, en la distribución de una administración formal o, para la vivienda protegida, en la orden que determina el homestead. Si trae una declaratoria emitida en otro país, explique dónde y cómo se obtuvo.
¿Necesito el certificado de defunción para abrir la sucesión?
Normalmente sí hay que presentarlo en el expediente, pero no siempre es imprescindible para abrir el trámite. En la administración sumaria, la formal y la auxiliar, quien pide la sucesión debe presentar una copia de un registro oficial de la muerte —por lo general, el certificado de defunción— (regla 5.205 de las Reglas de Sucesiones de Florida). En la administración formal y en la auxiliar, esa copia puede presentarse hasta tres meses después de la primera publicación del aviso a acreedores, de modo que el trámite puede abrirse antes de tenerla; en la administración sumaria debe presentarse antes de que se dicte la orden. Además, a petición verificada del representante personal o del peticionario, el tribunal puede dispensar esa presentación, incluso sin aviso ni audiencia. Si todavía no lo tiene, pídalo a la funeraria o a la oficina de estadísticas vitales del estado donde ocurrió la muerte; mientras tanto, se pueden reunir los demás documentos. Para bancos, aseguradoras o la asociación del condominio, pregunte qué versión del certificado exige cada uno.
¿Cómo se pone el apartamento heredado a nombre de los herederos?
Se registra en los Registros Oficiales del condado de Broward el documento que corresponda según la vía: por ejemplo, la escritura del representante personal, la orden de administración sumaria o la orden que determina el homestead. La asociación puede pedir además sus propios formularios y aprobaciones antes de reconocer al nuevo propietario.
¿Qué pasa si mi padre tenía bienes en otro estado o en otro país?
Cada lugar aplica sus propias reglas a los inmuebles que están en su territorio. Si la persona estaba domiciliada en Pembroke Pines, la sucesión principal se abre en Broward, y un inmueble en otro estado puede requerir un trámite allí. Si vivía en otro estado o país y dejó un apartamento en Pembroke Pines, puede hacer falta una sucesión auxiliar en Florida. Lorenzo Law explica el efecto en Florida; no ejerce en otros estados ni países.
Soy heredero y vivo fuera del país: ¿tengo que viajar?
Normalmente no para la tramitación: muchas comunicaciones, revisiones y firmas pueden hacerse a distancia. La necesidad de comparecer depende del expediente y de las instrucciones del tribunal. Si además pretende ser representante personal, se revisan su elegibilidad y la fianza; residir fuera no garantiza ni impide por sí solo que se le nombre.
Consulte sobre una herencia relacionada con Pembroke Pines
Para hablar con un abogado de herencias en Pembroke Pines, explique dónde vivía la persona fallecida, qué bienes dejó, si hay un apartamento o una casa en Pembroke Pines, y si existe testamento, fideicomiso o un expediente abierto. Indique cualquier aviso o plazo pendiente. En la consulta inicial, Jose M. Lorenzo, Jr. puede conversar con usted sobre el asunto y el posible alcance de una representación; la revisión de documentos y el análisis jurídico del caso forman parte de los servicios que se acuerden por escrito. La consulta no asegura un resultado, un plazo judicial ni la aceptación del caso.
Solicite una consulta inicial gratuita. Solo la consulta inicial es gratuita; los honorarios y costos de la representación se acuerdan por separado y por escrito. La representación requiere una revisión de conflictos, la aceptación del asunto y un acuerdo de representación.
Solicite una consulta inicial gratuitaLlame al (305) 224-6811
Para una visión general, consulte la guía de herencias en Florida. Si lo que necesita es un abogado de testamentos para preparar documentos en vida, vea testamentos en Florida. Si busca la explicación local en inglés, consulte Pembroke Pines probate lawyer (en inglés) y la guía del tribunal de sucesiones de Broward (en inglés).
Información general sobre la ley de Florida; no sustituye la asesoría para un caso concreto. Leer esta página o enviar una solicitud no crea por sí solo una relación abogado-cliente.
Fuentes y autoridades citadas
Los estatutos citados son los Estatutos de Florida de 2026. El texto de la ley prevalece sobre cualquier resumen de esta página. Los datos del Secretario del Tribunal de Broward, del Circuito Decimoséptimo, de la Ciudad de Pembroke Pines y de DBPR se tomaron de sus páginas oficiales el 1 de noviembre de 2026.