Abogado de herencias en Downtown Miami: el apartamento, los herederos en el extranjero y el tribunal de Miami-Dade

¿Necesita administrar la herencia o resolver un conflicto?

Quien busca un abogado de sucesiones en Downtown Miami o en Brickell suele estar en una de estas situaciones: el dueño del apartamento vivía en el edificio, el dueño vivía en otro país, un heredero vive fuera de Estados Unidos, la asociación o un comprador está pidiendo documentos, o la familia no se pone de acuerdo. Identificarla primero ahorra tiempo, porque cada una empieza por una pregunta distinta.

Alcance de la representación según la situación

Lista para preparar la primera llamada

Puede llamar aunque le falten papeles. Esta lista sirve para ordenar lo que ya tiene; no es un requisito del tribunal:

• Nombre completo del fallecido, fecha y lugar de la muerte y dónde vivía; distinga dónde vivía de dónde falleció.
• Su relación con la persona y lo que necesita: administrar, recibir información, objetar una actuación o planificar.
• Si hay testamento o codicilos, quién guarda los originales, dónde se firmaron y si ya hay un expediente abierto aquí o en otro país.
• Número de caso, condado y copia de cualquier aviso u orden; anote la fecha en que recibió cada documento.
• Escritura del apartamento o su número de folio del Tasador de Propiedades de Miami-Dade, hipoteca, y cuentas, inversiones o seguros con indicación de si tienen beneficiario o cotitular.
• Del edificio: nombre de la asociación, de la empresa administradora, último estado de cuenta, avisos de derrama y cualquier carta sobre la recertificación o las reservas.
• Cónyuge, hijos y otras personas posiblemente interesadas, y en qué país vive cada uno.
• Si hay desacuerdo: qué se discute, qué documentos lo respaldan y si hay una venta, una audiencia o un plazo próximo.

En el formulario de contacto indique el asunto, el condado y si recibió un aviso con plazo. No envíe números de cuenta, de pasaporte, identificaciones ni documentos sensibles por ese medio. La consulta no requiere que revele su estatus migratorio. Un mensaje no suspende un plazo judicial ni crea por sí solo una relación abogado-cliente.

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Downtown Miami y Brickell: qué cambia en una herencia

¿Downtown Miami es una ciudad?

No. Downtown Miami es un barrio de la ciudad de Miami, dentro del condado de Miami-Dade, que suele incluir el distrito financiero y de gobierno de la calle Flagler, Park West, el área de Bayfront Park y la avenida Biscayne, y que limita con Brickell al sur del río Miami y con Edgewater al norte. Para una herencia, la referencia útil no es el barrio sino el condado: las cuestiones de construcción y recertificación de un edificio dentro de la ciudad pasan por el Departamento de Construcción de la Ciudad de Miami, y la sucesión, cuando corresponde a Miami-Dade, por el tribunal del condado.

Esta guía cubre a las familias de Downtown, Brickell, Brickell Key, Park West, Edgewater y las zonas vecinas del centro (códigos postales 33128, 33130, 33131 y 33132). Si busca un abogado de herencias en Brickell, esta guía cubre el mismo tribunal y el mismo tipo de edificio; para un caso centrado en Brickell también puede consultar herencias en Brickell; para las torres de la costa, herencias en Sunny Isles Beach, que desarrolla la herencia internacional con más detalle; herencias en Surfside, que trata la seguridad de los edificios de condominio, y herencias en Bal Harbour, que trata el apartamento a nombre de una LLC o de una sociedad extranjera.

Lo que no cambia: no existe una herencia distinta para los apartamentos del centro, ni un juez, una lista o una ventanilla reservada para Downtown. No todas las herencias del centro consisten en un apartamento, ni todo apartamento entra en la sucesión: primero se revisan la escritura, los derechos de otras personas, los fideicomisos y las protecciones que puedan corresponder a la vivienda.

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El tribunal de sucesiones de Miami-Dade está en Downtown

¿Existe un tribunal de sucesiones propio de Downtown Miami?

No. Todo el condado tiene una sola División de Sucesiones, la del Tribunal de Circuito de Miami-Dade (Undécimo Circuito Judicial). A ella llegan las herencias de quienes estaban domiciliados en el condado y las de quienes vivían fuera de Florida pero dejaron un inmueble en Miami-Dade. Un apartamento en Brickell y una casa en Hialeah terminan en el mismo tribunal cuando sus dueños estaban domiciliados en el condado. Los escritos y las audiencias son en inglés; Lorenzo Law le explica cada paso en español, que es lo que muchos buscan como «probate en español».

¿En qué condado se abre la sucesión?

Manda el domicilio del fallecido; el lugar donde murió, la residencia de los herederos o la dirección del abogado no cambian la regla. Quien estaba domiciliado en Florida abre su sucesión principal en el condado de su domicilio; quien vivía fuera del estado y dejó bienes aquí la abre en el condado donde están esos bienes. Por eso un apartamento en Downtown de una persona domiciliada en Broward no se convierte automáticamente en una sucesión de Miami-Dade: se abre en Broward, y ese tribunal administra también el apartamento.

Pasar varios meses al año en el apartamento no basta, por sí solo, para tener domicilio en Florida: se mira el conjunto de hechos. La guía en inglés sobre cómo establecer un domicilio en Florida explica qué indicios se revisan.

Presentación en línea y audiencias

Por lo general, nadie tiene que ir al tribunal para presentar el caso: el abogado lo presenta por el portal electrónico de los tribunales de Florida, y si hay una audiencia, la notificación indica dónde o por qué enlace se celebra. Las propuestas de orden que se envían al juez siguen los formularios Probate Smart Forms y las listas de verificación del Undécimo Circuito cuando existen; si no hay una lista para esa orden, no se exige.

¿Qué documentos se entregan en papel en el tribunal?

En papel, en la oficina de sucesiones, se entregan entre otros los testamentos y codicilos originales, las copias autenticadas o ejemplificadas de otras jurisdicciones y los certificados originales de defunción y de nacimiento; estos dos últimos, según las instrucciones del Undécimo Circuito, dentro de los dos días hábiles siguientes a presentar el caso en línea y recibir el número de expediente. El depósito del testamento original es otra obligación, con su propio plazo: quien lo tenga debe entregarlo al Secretario del condado del domicilio del fallecido dentro de los 10 días siguientes a enterarse de la muerte (artículo 732.901).

Cómo buscar un expediente o un testamento depositado

El buscador de casos civiles, de familia y de sucesiones del Secretario de Miami-Dade permite comprobar si alguien ya abrió la sucesión. Busque por el nombre del fallecido y anote el número de caso, el tipo de procedimiento y quién figura como representante personal o abogado. Que no aparezca nada puede significar que aún no se abrió, que el testamento solo está depositado o que el caso está en otro condado.

Oficinas y recursos oficiales del condado

Es una dirección del tribunal, no de Lorenzo Law. Confirme las instrucciones vigentes antes de desplazarse o de enviar un original.

Tasas del Secretario de Miami-Dade

Con Lorenzo Law, la tasa de presentación está incluida en las tarifas publicadas para la administración sumaria y la administración formal no disputada. La administración auxiliar se cotiza por asunto; el presupuesto escrito detalla los conceptos incluidos (vea costos).

Gráfico: dónde se abre la sucesión según el domicilio

Vea el gráfico «Apartamento en Downtown Miami: dónde se abre la sucesión» (abre la imagen completa)

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¿Qué vía corresponde: administración sumaria, formal o auxiliar?

Lo que decide la vía no es el precio del apartamento, sino el valor de los bienes del fallecido sujetos a administración en Florida, descontados los exentos de los acreedores: si ese valor supera $150,000 y la muerte es reciente, lo habitual es la administración formal (o la auxiliar si el dueño vivía fuera de Florida). Pasados dos años, la sumaria puede usarse aunque el apartamento valga más, si se cumplen las demás condiciones. El límite subió de $75,000 a $150,000 el 1 de julio de 2026, y todavía circulan guías y respuestas automáticas con la cifra antigua.

La administración formal permite que el tribunal nombre a un representante personal y le expida cartas de administración. La sumaria termina con una orden que distribuye los bienes (artículo 735.206); no produce cartas de administración. Para una persona domiciliada fuera de Florida, se revisa si hace falta una administración auxiliar (vea herederos en el extranjero).

Tabla: las vías de una sucesión con un apartamento en Downtown

¿Toda herencia tiene que pasar por el tribunal?

No siempre. Una cuenta con beneficiario designado se le paga directamente a esa persona con el certificado de defunción, sin sucesión. En cambio, las cuentas que estaban solo a nombre del fallecido, sin beneficiario ni cotitular, quedan congeladas hasta que alguien presenta cartas de administración o una orden de administración sumaria, haya o no testamento; y un apartamento que el fallecido tenía a su solo nombre, sin fideicomiso ni escritura que lo transmita al morir, casi siempre necesita una orden de un tribunal de Florida para venderse o pasar a los herederos. Que un bien no pase por la sucesión no lo libra siempre de los acreedores: los bienes de un fideicomiso revocable, por ejemplo, pueden responder si lo demás no alcanza (artículo 733.707). Para el recorrido completo en todo el estado, vea la guía del abogado de herencias en Florida; para los tiempos, cuánto dura una sucesión en Florida.

Pasos de una administración formal en Florida

Así se hace, en términos generales, una sucesión en Estados Unidos cuando el bien está en Florida y corresponde la administración formal.

1. Petición. Se pide al tribunal que admita el testamento, si lo hay, y que nombre al representante personal.
2. Nombramiento y cartas de administración. El tribunal nombra al representante personal y le expide las cartas que acreditan su autoridad.
3. Avisos. Se notifica a los interesados y se publica el aviso a los acreedores.
4. Inventario y bienes. El representante personal reúne, protege e inventaría los bienes, incluido el apartamento.
5. Deudas y gastos. Se pagan las reclamaciones válidas y los gastos en el orden que fija la ley.
6. Distribución y cierre. Se entregan los bienes a los beneficiarios o se vende el apartamento, y el tribunal da por terminada la administración.
7. Descargo. Terminada la administración, el tribunal descarga al representante personal, lo que lo libera e impide cualquier acción en su contra (artículo 733.901).

Salvedad: el homestead protegido no lo administra ni lo distribuye el representante personal como los demás bienes; pasa a los herederos o beneficiarios conforme a las reglas del homestead (artículos 733.607, 732.401 y 732.4015).

La administración sumaria sigue otro orden: no se nombra representante personal y termina con una orden que distribuye los bienes.

Gráfico: qué vía puede corresponder

Vea el gráfico «Apartamento en Downtown Miami: qué vía puede corresponder» (abre la imagen completa)

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El apartamento: los cuatro documentos que se piden al edificio

Tabla: qué responde cada documento

¿Qué es el certificado de estoppel y cuánto cuesta?

Es el documento en el que la asociación declara, a una fecha, lo que se adeuda por la unidad: cuotas ordinarias, derramas aprobadas, cargos e intereses. Sin esa cifra no se sabe cuánto vale realmente el apartamento dentro de la herencia, y una compañía de títulos lo pide antes de cerrar una venta. La ley fija para la asociación un plazo de diez días hábiles desde una solicitud válida de una persona autorizada, y la propia ley (artículo 718.116) establece los topes del certificado de estoppel: un máximo de $250 por prepararlo y entregarlo cuando la cuenta está al día, hasta $100 adicionales si se pide de forma urgente y se entrega en tres días hábiles, y hasta $150 adicionales si la unidad tiene una cantidad en mora. Esos topes se ajustan cada cinco años según el Índice de Precios al Consumidor, y el Departamento de Regulación Comercial y Profesional de Florida (DBPR) calcula y publica las cifras ya ajustadas; compruebe el importe vigente publicado por el DBPR al pedir el documento.

En el cuadro que el DBPR publica actualmente, esos topes ajustados son $299, $119 y $179; son topes, no cargos automáticos de toda sucesión. Ese mismo cuadro publica el tope de la cuota de aprobación de una transferencia, que la ley (artículo 718.112) fija en un máximo de $150 por solicitante, ajustado cada cinco años según el Índice de Precios al Consumidor y publicado ya ajustado por el DBPR. A estos efectos, los cónyuges, o uno o ambos padres junto con sus hijos dependientes, cuentan como un solo solicitante. La cuota solo procede si la asociación debe aprobar la transferencia y sus documentos autorizan el cobro; compruebe el importe vigente publicado por el DBPR. En el cuadro actual, ese tope ajustado es de $184 por solicitante. No confunda ninguno de esos cargos con los honorarios del abogado.

¿Qué muestra el registro de asociaciones de Miami-Dade?

El condado exige a las asociaciones de condominio, de cooperativa y de propietarios inscribirse y renovar su inscripción cada doce meses, con copia de sus documentos de gobierno, su presupuesto anual más reciente, los informes sobre el estado estructural de los últimos diez años —incluidos los de recertificación— y un certificado de sus seguros. El buscador público del registro permite consultar esos archivos sin pedírselos a la asociación.

Guarde la fecha de consulta y la de cada documento. Que una asociación aparezca inscrita no acredita que sus reservas alcancen ni que el edificio haya terminado sus reparaciones; que no aparezca en una búsqueda tampoco prueba por sí solo un problema: compruebe el nombre legal, la dirección y el estado de la inscripción. El presupuesto del edificio no sustituye al estado de cuenta de la unidad.

¿Cómo se verifica la recertificación de 40 años y la inspección por hitos?

Son dos regímenes que pueden coincidir. La inspección por hitos de la ley estatal alcanza a ciertos edificios de condominio y cooperativa de tres o más pisos y, por regla general, se exige al cumplir el edificio treinta años y luego cada diez; la autoridad local puede adelantar la primera a los veinticinco años por circunstancias locales (artículo 553.899). El condado mantiene, además, su propio programa de recertificación —el que muchos siguen llamando «de los 40 años»—, cuyo calendario actual se consulta en la página oficial. Para un edificio dentro de la ciudad de Miami, como los de Downtown y Brickell, los avisos y el expediente se revisan con el Departamento de Construcción de la Ciudad de Miami, no en el portal del condado para zonas no incorporadas.

No suponga dos inspecciones independientes sin revisar el edificio, ni aplique una fecha solo por estar frente a la bahía. Pida a la administración los informes, los avisos y cualquier acuerdo de la junta sobre reparaciones; la revisión sucesoria no sustituye la evaluación de un ingeniero o arquitecto.

¿Qué es el estudio de reservas de integridad estructural y por qué importa al heredero?

El estudio de reservas de integridad estructural identifica los componentes del edificio que necesitan reservas y estima cuánto hay que apartar para repararlos o reemplazarlos. La ley de condominios contiene las obligaciones, las excepciones y las opciones de financiación de esas reservas (artículo 718.112). El estudio debe realizarse al menos cada diez años para cada edificio de tres o más plantas habitables. Para los presupuestos adoptados a partir del 31 de diciembre de 2024, una asociación controlada por los propietarios que deba tener el estudio no puede, por regla general, votar para no financiar o reducir las reservas de los componentes que el estudio identifica (artículo 718.112). La propia ley, sin embargo, admite excepciones y vías de financiación: puede financiar esas reservas mediante cuotas ordinarias, derramas, líneas de crédito o préstamos; una asociación de varios condominios puede aportar menos si la división aprueba un método de financiación alternativo; y, en ciertos casos, cabe pausar temporalmente las aportaciones —hasta dos presupuestos anuales consecutivos para financiar reparaciones recomendadas por una inspección por hitos, en presupuestos adoptados hasta el 31 de diciembre de 2028, o mientras el edificio esté inhabitable por una emergencia natural— e incluso diferir el propio estudio hasta dos años después de la inspección por hitos. Por eso conviene pedir las actas que expliquen cualquier préstamo, derrama o pausa en las aportaciones. Para el heredero importa porque un edificio con reservas cortas y reparaciones pendientes puede aprobar derramas o préstamos que se cobran a cada unidad: pida el estudio vigente.

Gráfico: los cuatro documentos del edificio

Vea el gráfico «Los cuatro documentos del edificio en una herencia» (abre la imagen completa)

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Cuotas, derramas y gastos mientras dura la sucesión

¿Quién paga las cuotas del condominio cuando muere el dueño?

Por regla general, las paga con dinero de la sucesión quien tiene autoridad: en la administración formal, el representante personal una vez nombrado; en la sumaria no hay representante, y los bienes se aplican según la orden del tribunal. Si el apartamento era homestead protegido, el representante personal no lo administra, y sus gastos no siempre salen del patrimonio. Ningún familiar está obligado, por el solo hecho de serlo, a pagar de su bolsillo las deudas del fallecido; quien adelanta pagos para proteger el apartamento no las asume por eso y puede pedir el reembolso a la sucesión, aunque no se le debe automáticamente. Cosa distinta es el heredero que recibe el título de la unidad: por ley responde, junto con el dueño anterior, por las cuotas y derramas impagas que vencieron hasta la transferencia del título (artículo 718.116).

¿Responde el heredero por las cuotas atrasadas?

Ser familiar del fallecido no significa haber adquirido el apartamento ni asumir sus deudas personales. Pero en Florida, quien recibe el título de una unidad con cuotas atrasadas puede tener que responder por ellas junto con el dueño anterior (artículo 718.116; artículo 720.3085 para las asociaciones de propietarios). Por eso conviene leer el certificado de estoppel y buscar cualquier gravamen registrado por la asociación antes de aceptar la distribución del apartamento. No espere necesariamente a una venta para atender un aviso de cobro: las obligaciones pueden vencer antes del cierre.

¿Qué pasa si la asociación aprueba una derrama durante la sucesión?

La derrama —la cuota extraordinaria que vota la asociación— no se detiene por la sucesión. En el centro de Miami es frecuente que las inspecciones del edificio y el estudio de reservas terminen en derramas para reparaciones o para completar reservas, y una derrama aprobada antes o durante la sucesión cambia lo que vale el apartamento para la familia. Una derrama vencida mientras dura la sucesión es, en principio, una obligación de la unidad que, si el apartamento no es homestead protegido, se atiende con los fondos de la sucesión por quien tenga autoridad; una derrama que vence después de la distribución la paga el nuevo titular. Si el apartamento era homestead protegido, el representante personal no lo administra y la derrama recae sobre el heredero que recibe la unidad, no sobre el patrimonio de la sucesión. Si los herederos no pueden o no quieren asumirla, esa es una razón frecuente para vender antes de la distribución; conviene decidirlo con el aviso de la derrama, el estoppel y el estudio de reservas a la vista.

¿Quién paga el seguro, el impuesto predial y la hipoteca mientras tanto?

La hipoteca no se cancela con la muerte: las cuotas del préstamo siguen venciendo mientras dura la sucesión, y antes de hablar con el banco o poner el apartamento en venta hay que saber quién lo recibirá y quién puede firmar y pagar. Avise a la aseguradora del fallecimiento y pregunte qué exige la póliza si la unidad queda vacía. En una torre del centro, controle también quién tiene llaves, tarjetas de acceso y autorización en la recepción: sacar muebles, joyas u obras de arte antes de que alguien tenga autoridad es una causa frecuente de conflicto entre herederos.

¿Sube el impuesto predial al heredar el apartamento?

Normalmente sí. Cuando la unidad cambia de dueño, el Tasador la vuelve a valorar a su valor justo al 1 de enero siguiente, y el tope de Save Our Homes que tenía el fallecido se pierde, salvo en los casos que la ley exceptúa, como la transmisión al cónyuge sobreviviente, a hijos menores por ministerio de la ley, a un residente permanente que dependía del dueño y ciertos cotitulares con derecho de supervivencia (artículo 193.155). Un hijo adulto que hereda, o que se muda al apartamento después de la muerte, no conserva por eso el tope del dueño anterior. El apartamento de una persona que vivía en otro país normalmente no tenía ese tope, porque no era su residencia permanente en Florida.

La exención de homestead tampoco pasa sola al heredero: depende de tener el título y la residencia permanente al 1 de enero (artículo 196.031). Quien sea el nuevo dueño y viva en el apartamento como residencia permanente al 1 de enero debe pedir su propia exención a más tardar el 1 de marzo, con la posibilidad de presentarla tarde en los casos y plazos que admite la ley (artículo 196.011); esa exención nueva no recupera por sí sola el valor tasado del dueño anterior. El recibo del impuesto predial lo envía el Recaudador de Impuestos de Miami-Dade; mientras dura la sucesión, se paga con los fondos de la sucesión por quien tenga autoridad, como las demás obligaciones del apartamento. Si el apartamento era homestead protegido, el representante personal no lo administra y ese impuesto, como las demás cargas de la unidad, recae sobre el heredero que la recibe, no sobre el patrimonio de la sucesión.

¿Desaparecen las deudas del fallecido después de dos años?

No todas. En una herencia con deudas, importan el orden y los plazos de los acreedores. Por regla general, las reclamaciones de los acreedores contra la sucesión quedan sin efecto a los dos años del fallecimiento (artículo 733.710), pero esa norma tiene excepciones, entre ellas ciertos derechos garantizados, como una hipoteca o un gravamen debidamente registrado sobre el apartamento. Dentro de una sucesión abierta, los avisos a acreedores fijan además plazos propios (artículo 733.702). No conviene esperar a que pasen dos años para resolver la herencia de un apartamento: las cuotas, los intereses y las derramas siguen corriendo mientras tanto.

Gráfico: quién paga qué mientras dura la sucesión

Vea el gráfico «El apartamento mientras dura la sucesión: quién paga qué» (abre la imagen completa)

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Vivir, alquilar o vender el apartamento heredado

Si algún heredero piensa renunciar a su parte en lugar de vender, la guía de Aventura explica cómo aceptar o renunciar a un apartamento heredado en Florida.

¿La asociación tiene que aprobar al heredero o al inquilino?

Lo dicen la declaración de condominio y los demás documentos del edificio. En muchas torres del centro la asociación puede aprobar a nuevos dueños u ocupantes, o tiene un derecho de preferencia; en otras, no. Esas reglas suelen pensar en ventas y alquileres, y a veces en quien se muda a la unidad; la transmisión a los herederos por sucesión puede estar tratada aparte. Pida a la administración la declaración, el reglamento y las reglas vigentes antes de comprometer una fecha con un comprador o un inquilino.

¿Se puede alquilar el apartamento durante la sucesión?

El representante personal puede alquilar sin orden del tribunal un inmueble que no sea homestead protegido (artículo 733.612). Aun así, el alquiler tiene que respetar las reglas del edificio —plazo mínimo, número de alquileres al año, aprobación de la asociación— y las normas locales sobre alquileres de corta duración. Un heredero sin autoridad no debe firmar contratos ni cobrar rentas en nombre del fallecido.

¿El apartamento del fallecido era homestead?

Depende de si era su residencia en Florida. Un apartamento de condominio puede ser homestead si el dueño vivía en él como su residencia permanente; en ese caso, si dejó cónyuge o hijos menores, la ley limita a quién puede dejarlo y cómo se vende, y el representante personal no lo administra como los demás bienes. En cambio, la segunda vivienda de alguien que vivía en otro país casi nunca es homestead protegido: entra en la sucesión, responde por las deudas del fallecido y puede dejarse en testamento sin esas restricciones. La guía en inglés sobre el homestead en una sucesión de Florida explica los casos con cónyuge o hijos menores.

¿Se puede vender el apartamento antes de terminar la sucesión?

A veces sí, y no hay que esperar un plazo fijo desde la muerte; lo que hace falta es que firme quien tiene autoridad. En una administración formal, si el testamento le da al representante personal la facultad de vender, este puede vender sin pedir permiso al tribunal una vez nombrado; si no hay testamento o el testamento no da esa facultad, el tribunal debe autorizar o confirmar la venta (artículo 733.613). En la sumaria no hay representante: la orden adjudica el apartamento a los beneficiarios y son ellos quienes firman; si son varios, hace falta la firma de todos para vender la unidad completa. La guía de cómo vender una casa heredada en Florida explica el orden: primero la autoridad, después la venta.

El cierre de la venta no forma parte del trabajo de Lorenzo Law, que no realiza cierres ni emite seguros de título: lo hace la compañía de títulos o el abogado de cierres que elijan las partes. La sucesión aporta lo que esa compañía necesita: la orden, las cartas o la escritura que acreditan quién puede vender.

¿Qué es FIRPTA y cuándo se aplica al vender?

Si quien vende es una persona extranjera a efectos fiscales —la sucesión o cada heredero, según cómo se venda—, la ley federal FIRPTA obliga al comprador a retener una parte del precio, por regla general el 15 %, y enviarla al IRS; hay excepciones y un procedimiento para pedir que se reduzca. Conviene saberlo antes de firmar el contrato. La guía de herencias en Sunny Isles Beach y la de herencias en Orlando explican la retención con más detalle.

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¿Quién hereda el apartamento si no hay testamento?

Eso responde a quién hereda más, la esposa o los hijos. A falta de cónyuge, heredan los descendientes; a falta de descendientes, los padres, después los hermanos y sus descendientes, y así sucesivamente según el orden legal (artículos 732.102, 732.103 y 732.104). Si un hijo murió antes, su parte va a los hijos de ese hijo: entre descendientes se hereda por estirpes.

Así funciona la ley de herencia en Florida para quien muere sin testamento, y así se reparte la sucesión intestada de un apartamento en Downtown aunque el dueño fuera extranjero; los bienes que tenía en su país pueden seguir otra ley. Si el apartamento era el homestead de un dueño que dejó cónyuge o hijos menores, se aplican además las reglas propias del homestead. La guía qué pasa si no hay testamento en Florida desarrolla los casos.

Florida no tiene herederos forzosos: los hijos adultos no tienen una «legítima» que no se les pueda quitar por testamento, aunque el homestead y la porción electiva del cónyuge ponen límites propios. Si el dueño estaba domiciliado en otro país, la ley de ese país puede pesar en su sucesión principal; la guía de herencias en Sunny Isles Beach explica cómo convive con la herencia del apartamento en Florida.

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Propietarios y herederos que viven fuera de Estados Unidos

¿Qué pasa si el dueño del apartamento vivía en otro país?

Cuando el dueño vivía en otro país y dejó un apartamento en Downtown, Florida suele exigir una administración auxiliar en Miami-Dade, que solo se ocupa de los bienes situados aquí; lo que tenía en su país sigue el trámite de su país (artículo 734.102). La auxiliar ordinaria es un procedimiento formal; si han pasado más de dos años o los bienes no exentos no superan $150,000, puede caber la sumaria, y el procedimiento abreviado para no residentes con bienes de poco valor normalmente no sirve para un apartamento (artículo 734.1025). La guía de herencias en Sunny Isles Beach desarrolla la sucesión auxiliar paso a paso.

Una declaratoria de herederos, un juicio sucesorio o el nombramiento de un administrador en el país del fallecido son prueba útil en Florida, pero no dan autoridad para vender ni transferir el apartamento: eso solo lo da un tribunal de Florida. La guía de herencia en Florida para extranjeros trata el tema en todo el estado.

¿Puedo heredar si vivo en otro país o no tengo estatus migratorio?

Sí. Vivir en otro país no le quita a nadie su parte: un heredero extranjero hereda lo mismo que uno local, y la ley de Florida no pide ciudadanía ni residencia para heredar un bien situado aquí. Cambian la forma de firmar, la prueba de la identidad y del parentesco, y la manera de recibir lo que corresponde. No hay una sola ley de herencia en Estados Unidos: cada estado tiene la suya, y para heredar en Estados Unidos un apartamento situado en Downtown decide la ley de Florida. La condición migratoria de un heredero que vive en Estados Unidos tampoco es, por sí sola, un requisito para heredar en Florida, y la consulta no exige revelarla. No obstante, tratándose de un inmueble, si el heredero es un «foreign principal» de un país de preocupación (entre ellos China, Rusia, Irán, Corea del Norte, Cuba, el régimen de Maduro en Venezuela y Siria), la ley de Florida puede obligarlo a desprenderse del inmueble heredado dentro de los tres años siguientes (artículos 692.202–692.205). Lorenzo Law no presta servicios de inmigración: cualquier efecto migratorio se consulta con un abogado de inmigración.

¿Tengo que viajar a Miami para heredar?

Normalmente no. El expediente se lleva por escrito y en línea, las audiencias, si las hay, pueden ser a distancia según disponga el tribunal, y muchas firmas se hacen sin viajar: Lorenzo Law ofrece notarización en línea cuando el documento lo admite y, si un documento exige firmar ante un funcionario consular o un notario del país del heredero, se avisa con tiempo. Lo que a veces hay que mandar en papel, por mensajería, es un original: el testamento, un documento apostillado o un poder para inscribir un inmueble. Cuando llega la distribución, lo habitual es una transferencia bancaria a una cuenta a nombre del heredero; el banco puede pedir documentos de identidad y de la sucesión, y lo que reciba puede tener que declararse en su país según lo que indique un profesional autorizado allí.

Un poder firmado en el extranjero para transferir o inscribir el apartamento necesita las formalidades de una escritura y un reconocimiento ante un funcionario consular de Estados Unidos o un notario extranjero con sello oficial (artículo 695.03). Pida que le expliquen en español cualquier consentimiento, renuncia o recibo antes de firmarlo; la guía de Sunny Isles Beach detalla las firmas, los poderes y las renuncias desde el exterior.

¿Puede ser representante personal un hijo que vive en el extranjero?

Puede, si cumple los requisitos. El representante personal —lo que en otros países se llama albacea— que no está domiciliado en Florida tiene que ser un pariente de los que enumera el artículo 733.304, como un hijo, un nieto, un padre, un hermano o el cónyuge, y no estar descalificado por los artículos 733.302 y 733.303; además, antes de recibir las cartas debe designar un agente residente en el condado (regla 5.110). Un amigo, un socio o una pareja no casada que vive en otro país no reúne esa excepción por el solo vínculo. Que el testamento lo nombre no basta por sí solo.

¿Sirve en Florida un testamento hecho en otro país?

Puede servir. Florida admite ciertos testamentos de personas que no residían en el estado si eran válidos donde se firmaron, salvo los ológrafos y los orales (artículo 732.502), y uno escrito en otro idioma necesita una traducción completa al inglés para presentarse (artículo 733.204). La validez no depende de la apostilla.

La apostilla solo acredita la firma y el sello del documento público; no dice quién hereda. Colombia, Venezuela, Argentina, Perú, Brasil y México son parte del convenio de la apostilla; para Cuba se sigue la legalización consular. Lo que exija la ley del país del fallecido o del heredero se consulta con un profesional autorizado allí.

¿Hay impuesto a la herencia para no residentes?

En Florida, no: el estado no cobra impuesto a la herencia ni al patrimonio (Constitución de Florida, artículo VII, sección 5). Lo que suele buscarse como impuesto a la herencia en Estados Unidos es el impuesto federal sobre el patrimonio, que para quien no era ciudadano ni residente de Estados Unidos alcanza los bienes situados en el país —un apartamento en Downtown o Brickell incluido— con una exención mucho menor; según el IRS, el formulario 706-NA se presenta cuando esos bienes superan $60,000 a la fecha de la muerte, y ciertos tratados pueden cambiar el resultado. Lo prepara un contador o asesor fiscal, con quien Lorenzo Law coordina la sucesión.

Tabla: documentos que suelen pedirse cuando la familia está en otro país

Mensajes de herencias y cazadores de herencias

Desconfíe de mensajes o videos que anuncian herencias de parientes desconocidos y piden un pago por adelantado o sus datos para «liberarla». Cuando una herencia pasa por sucesión, hay un expediente con número de caso que se puede comprobar en el Secretario del condado; algunos bienes pasan fuera de la sucesión, así que no tener caso no prueba por sí solo un fraude.

Las empresas de búsqueda de herederos —los llamados cazadores de herencias— ofrecen avisar de una herencia a cambio de un porcentaje; firmar con ellas no es un requisito para heredar, y conviene comprobar antes si hay un expediente abierto. La guía de Sunny Isles Beach trata estos casos con más detalle.

Ejemplo hipotético: un apartamento con derrama y una heredera en Colombia

Este ejemplo es inventado y sirve solo para mostrar el orden de las preguntas; no describe un caso ni un resultado de Lorenzo Law. Un señor domiciliado en Bogotá muere con un apartamento a su solo nombre en una torre de Brickell y un testamento colombiano que deja todo a su hija, que vive en Medellín. Poco después, la asociación aprueba una derrama para reparaciones exigidas por la inspección del edificio.

1. Domicilio y vía. Como el dueño no estaba domiciliado en Florida, la sucesión de Florida se abre en Miami-Dade, donde está el apartamento, y lo habitual es una administración auxiliar.
2. Testamento. Se revisa si el testamento colombiano reúne las condiciones para usarse en Florida y se prepara su copia auténtica y su traducción completa.
3. Edificio. Se piden el certificado de estoppel, el aviso de la derrama, los informes de la inspección y el estudio de reservas, y se consulta el registro del condado.
4. Pagos. Una vez nombrada la representante personal, las cuotas y la derrama vencidas se atienden con los fondos de la sucesión; la hija no tiene que pagarlas con su propio dinero.
5. Decisión. Con esas cifras a la vista, la hija decide si conservar el apartamento o venderlo; si se vende, se revisan FIRPTA y la declaración federal del patrimonio con el asesor fiscal.

Gráfico: heredero en el extranjero, paso a paso

Vea el gráfico «Heredar un apartamento en Downtown Miami desde otro país» (abre la imagen completa)

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¿Un notario de Florida puede traspasar el apartamento o repartir la herencia?

En Colombia, Venezuela, Argentina, México o España, el notario es un profesional del derecho que redacta instrumentos y, en varios países, puede intervenir en un reparto hereditario sin juez. En Florida, el notario público tiene una función mucho más limitada y no tiene autoridad para declarar herederos ni para transferir un inmueble de una persona fallecida. Por eso la administración del edificio no cambia el nombre del propietario con un documento notarizado: pide las cartas de administración, la orden judicial o la escritura que corresponda. La guía un notario público en Florida no es abogado explica la diferencia.

Un testamento manuscrito no debe descartarse ni darse por válido solo por estar escrito a mano: lo que decide su validez es si se otorgó con las formalidades del artículo 732.502 —o, si el testador no residía en Florida, si era válido donde se firmó—, y un testamento manuscrito así otorgado no se considera ológrafo, a diferencia del ológrafo propiamente dicho, que es manuscrito y sin testigos y no vale en Florida (vea testamentos hechos en otro país).

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Conflictos entre herederos y disputas sobre el testamento

Cuando unos herederos quieren vender y otros conservar el apartamento, mientras dura la sucesión decide quien tiene autoridad, dentro de lo que diga el testamento; una vez que la unidad queda a nombre de varios, cualquiera de ellos puede pedir al tribunal la partición si no hay acuerdo. Antes de llegar a ella suele ser más rápido acordar por escrito quién compra la parte de quién. La página sobre la acción de partición en Florida (en inglés) explica ese procedimiento.

Si el conflicto es por una casa, la guía de conflictos entre herederos por una casa en Coconut Grove explica la ocupación, los gastos y la partición.

Si alguien cuestiona el testamento, los plazos pueden empezar a correr con el aviso de administración, y conviene consultar de inmediato. Vea cómo impugnar un testamento en Florida (en inglés) y la página de litigios sucesorios en Florida (en inglés). Una disputa con la asociación del edificio —por ejemplo, sobre una derrama o un cobro— no forma parte del encargo de la sucesión salvo que el acuerdo escrito lo incluya.

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Planificar para que el apartamento no pase por sucesión

¿Cómo se evita la sucesión de un apartamento en Florida?

Un fideicomiso evita la sucesión solo de los bienes que realmente se transfieren a él; un apartamento que sigue a nombre de la persona pasa por sucesión aunque exista el fideicomiso. Para un propietario que vive en otro país, la planificación de un inmueble de Florida de propiedad extranjera es un servicio que se cotiza por separado, porque también intervienen el impuesto federal sobre el patrimonio y la ley de su país. Agregar a un hijo a la escritura hoy puede exponer el apartamento a las deudas o al divorcio de ese hijo; conviene revisarlo antes.

Tarifas de planificación de Lorenzo Law: testamento desde $675 por persona, con todo incluido; paquete de planificación de $1,500 por persona (testamento, poder notarial duradero, designación de sustituto para decisiones de salud, testamento vital y designación previa de tutor); plan con fideicomiso en vida desde $2,500, y $575 por cada escritura de Florida que transfiere un inmueble al fideicomiso. Vea testamentos en Miami, testamentos en Florida y el fideicomiso en vida en Florida. Si lo que busca es un abogado de testamentos para su propio testamento, esas guías explican el servicio. Esa planificación no reemplaza el trámite de una herencia ya abierta.

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Cómo trabaja Lorenzo Law con familias de Downtown Miami y Brickell

1. Primera llamada o videollamada. Jose escucha qué pasó: quién murió y dónde tenía su domicilio, qué hay en Florida y a nombre de quién, si hubo testamento, quiénes heredan y qué está pidiendo la administración del edificio. Esa conversación es la consulta inicial gratuita.
2. Acuerdo por escrito. Si el asunto se acepta, el acuerdo dice a quién representa Lorenzo Law —al representante personal, a un heredero o a otra parte—, qué trabajo cubre y cuánto cuesta.
3. Documentos. La familia envía los papeles por el medio indicado, y se arma la lista de lo que falta: lo que hay que pedir al edificio, lo que viene del otro país y lo que necesita apostilla, legalización o traducción.
4. Presentación y trámite. El caso se presenta en línea ante el tribunal que corresponda. En los expedientes de Miami-Dade, los originales que el tribunal exige en papel se entregan en la oficina de sucesiones del Soto Justice Center; si el expediente corresponde a otro condado, se siguen las instrucciones de ese tribunal. Las firmas se coordinan a distancia cuando el documento lo permite.
5. Entrega o venta. Al final, la familia tiene la orden o los documentos para poner el apartamento a nombre de los herederos o venderlo, y la sucesión se cierra.

Todo se explica en español. Los escritos del tribunal, del banco y de la asociación están en inglés; Jose explica lo que dicen, pero no los traduce palabra por palabra, y si un tribunal o una institución pide una traducción completa, la familia contrata a un traductor. Se puede hablar por teléfono, videollamada, correo electrónico y, si la familia lo prefiere, WhatsApp.

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¿Cuánto cuesta una sucesión en Downtown Miami?

Tabla: qué incluye la tarifa y qué se paga aparte

La ley de Florida fija una escala de honorarios que se presume razonable para el abogado del representante personal, calculada sobre el inventario más los ingresos de la sucesión durante la administración, y permite que abogado y cliente pacten otra cosa por escrito (artículo 733.6171). Esa escala es la de la ley, no la tarifa de Lorenzo Law. Si se pregunta cuánto cobra un abogado de herencias en Miami, pida la tarifa por escrito y qué incluye. Los litigios de fideicomisos no se ofrecen con tarifa fija.

¿Cuánto tarda una sucesión con un apartamento?

En una administración sumaria, Jose procura terminar en uno a dos meses desde la contratación y empieza en cuanto se le contrata; es un objetivo, no una garantía. Muchas administraciones formales sin disputa tardan aproximadamente de seis meses a un año. Las derramas, la venta del apartamento, los documentos del extranjero o una disputa pueden alargar cualquiera de las dos.

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¿Qué abogado se encarga de las herencias?

¿Es necesario un abogado para una herencia en Florida?

En la administración formal, por regla general, sí: la regla 5.030 de las Reglas de Sucesiones de Florida exige que el representante personal esté representado por un abogado admitido en Florida, con excepciones, entre ellas que el representante personal sea la única persona interesada en la sucesión. Ser el único heredero no permite presumir que no haya otros interesados. La regla no obliga a contratar a un abogado con oficina en Downtown ni en el mismo condado.

Si está comparando abogados de herencias en Miami —o, como también se buscan, abogados de sucesiones y abogados de testamentos que ejercen el derecho sucesorio de Florida—, pregunte quién lo atenderá en cada etapa, si la tarifa es fija y qué incluye, a quién representará el abogado y qué queda fuera del encargo. Puede confirmar la admisión de cualquier abogado en el directorio de miembros del Colegio de Abogados de Florida.

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Vocabulario de la sucesión en Florida

Representante personal

Quien administra la sucesión por nombramiento del tribunal; en otros países se le dice albacea o administrador.

Cartas de administración

Lo que el tribunal expide para que el representante personal pueda actuar ante el banco, la asociación o un comprador.

Administración sumaria

Vía abreviada que termina con una orden que distribuye los bienes, sin nombrar representante personal.

Administración auxiliar

Sucesión en Florida de una persona domiciliada fuera del estado, limitada a sus bienes de Florida.

Certificado de estoppel

Declaración de la asociación sobre lo que se adeuda por una unidad a una fecha.

Cuotas de condominio

Las cuotas de mantenimiento ordinarias que cobra la asociación a cada unidad según su presupuesto.

Derrama

Cuota extraordinaria que aprueba la asociación, además de las cuotas de mantenimiento ordinarias.

Estudio de reservas de integridad estructural

Estudio que identifica los componentes del edificio que necesitan reservas y su financiación.

Inspección por hitos y recertificación

Revisiones estructurales del edificio que exigen la ley estatal y el condado, según la edad y las características del edificio.

Homestead

La residencia del dueño en Florida, con protecciones y restricciones propias en una herencia.

Apostilla

Certificación que acredita la firma y el sello de un documento público para usarlo en otro país parte del convenio.

Domicilio

El lugar donde una persona tiene su residencia permanente; decide dónde se abre la sucesión.

Testamento ológrafo

El testamento ológrafo es manuscrito y sin testigos, y no vale en Florida; un testamento manuscrito otorgado con las formalidades del artículo 732.502 no se considera ológrafo.

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Preguntas frecuentes sobre herencias en Downtown Miami

¿Cuándo se pierde el derecho a reclamar una herencia?

No hay un plazo único. Si nadie ha abierto la sucesión, Florida no tiene un plazo general que impida abrirla años después, y cuando la muerte fue hace más de dos años puede caber la administración sumaria. Una vez abierta, en cambio, corren plazos cortos: por ejemplo, para objetar la validez del testamento, la competencia o el lugar del proceso tras recibir el aviso de administración, y para los acreedores, cuyas reclamaciones por regla general caducan a los dos años de la muerte. Si recibe un aviso del tribunal de Miami-Dade, viva en Miami o en otro país, consulte de inmediato.

¿Cómo se reclama una herencia en Miami desde otro país?

Para reclamar una herencia en Miami desde otro país, primero se confirma si hay una sucesión en Miami-Dade abierta y qué bienes dejó el fallecido en Florida. Si no hay expediente, un heredero o el representante del país del fallecido puede pedir que se abra la sucesión que corresponda, por lo general por medio de un abogado de Florida. Vivir fuera no le quita a nadie su parte; cambian la firma, la prueba del parentesco y la forma de recibir el dinero. Desconfíe de quien pida pagos por adelantado para «liberar» una herencia.

¿Cuánto tiempo puede estar un apartamento a nombre de un fallecido?

No hay un plazo general que obligue a abrir la sucesión en una fecha. Pero mientras el apartamento siga a nombre del fallecido, ningún heredero puede, por su cuenta, vender ni hipotecar el apartamento entero hasta que alguien obtenga la autoridad; las cuotas, las derramas, los impuestos y la hipoteca siguen venciendo, y la asociación puede registrar un gravamen por lo que no se pague. Una muerte de hace más de dos años puede permitir la administración sumaria aunque el apartamento valga más de $150,000, con las demás condiciones de la ley.

¿Qué pasa si un heredero quiere vender el apartamento y los demás no?

Mientras dura la sucesión decide quien tiene autoridad, dentro de lo que diga el testamento. Cuando el apartamento ya está a nombre de varios herederos y no se ponen de acuerdo, cualquiera de ellos puede pedir la partición, que puede terminar en la venta de la unidad y el reparto del dinero. Antes de llegar ahí, un acuerdo escrito para que uno compre la parte de los otros suele ser más rápido.

¿Lorenzo Law tiene oficina en Downtown Miami?

No. Lorenzo Law no tiene oficina en Downtown Miami ni en Brickell. Su oficina principal está en Kissimmee y Jose M. Lorenzo, Jr. recibe con cita previa en Coral Gables y Fort Lauderdale; a las familias del centro las atiende por teléfono o videollamada, en español o inglés, aunque llamen desde otro país. Solo la consulta inicial es gratuita; los honorarios y costos de la representación se acuerdan por separado y por escrito.

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Hable con un abogado de herencias en Downtown Miami

Antes de llamar por una herencia en Downtown Miami o Brickell, tenga a mano estos datos: quién murió, cuándo y dónde tenía su domicilio; a nombre de quién está el apartamento y si tiene hipoteca; si dejó testamento, aquí o en otro país; quiénes heredan y dónde viven; y qué le está pidiendo la asociación, un comprador, el banco o el tribunal. Por el formulario público no envíe números de cuenta, identificaciones ni documentos sensibles. La primera llamada la atiende siempre Jose M. Lorenzo, Jr., y los mensajes del formulario se contestan en 24 a 48 horas. Enviar un mensaje no significa que el asunto quede aceptado ni detiene ningún plazo, y la consulta no asegura un resultado, una fecha del tribunal ni la aceptación del caso.

Si buscaba un abogado de herencias gratis o asesoría sin costo: lo único gratuito en Lorenzo Law es la consulta inicial.

Solicite una consulta inicial gratuita. Solo la consulta inicial es gratuita; los honorarios y costos de la representación se acuerdan por separado y por escrito. La representación requiere una revisión de conflictos, la aceptación del asunto y un acuerdo de representación.

Solicite una consulta inicial gratuita · Llame al (305) 224-6811

Otras guías de Miami-Dade en español: Westchester · Sweetwater · Doral · Pinecrest · Overtown · Coconut Grove.

Esta página es información general sobre la ley de Florida; no es asesoría legal para su caso ni crea una relación abogado-cliente. Lorenzo Law no ejerce fuera de Florida: la ley, los impuestos y los trámites de otro país se consultan con un profesional autorizado allí.

Fuentes